세무칼럼 각 업종별,사업관련칼럼-부동산업

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이름 관리자 이메일 test@test.com
작성일 2017.01.10 조회수 2081
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오피스텔을 주거용으로 임대한 경우


오피스텔을 주거용으로 임대한 경우



서울에 국민주택 한 채를 보유하고 있는 박사랑씨는 시행사로부터 오피스텔을 분양받고 일반과세자로 사업자등록을 하면 부가가치세를 환급받을 수 있다는 말을 들었다. 그래서 계약을 체결하고 사업자등록을 한 후 부가가치세를 환급받았다. 세입자가 사업자라 취득 후 2년 간 업무용으로 임대하였으나 그 다음 세입자가 오피스텔을 주거용으로 사용하길 원하고 있다. 이런 경우의 세금문제는 어떻게 될까?

 

. 업무용 오피스텔을 주거용으로 전환 할 때의 세금문제 (부가가치세)

 

오피스텔을 분양받아 일반과세자로 사업자등록을 하면 건물분에 대하여 납부한 부가가치세를 환급받을 수 있다. 하지만 취득 후 과세사업인 업무용으로 임대하다가 10년 이내에 면세사업인 주거용으로 임대하거나 소유주가 직접 거주하는 경우에는 환급받은 부가가치세 중 일부를 다시 납부해야 한다.

부가가치세 납부세액 = 부가가치세 × (1 - 5%×경과된 과세기간의 수)

오피스텔을 분양받고 사업자등록을 하여 부가가치세를 환급받은 경우에는 10년 이상을 업무용으로 임대하여야만 환급받은 부가가치세를 추징당하지 않는다.

 

. 주택 매매 시 세금문제 (양도소득세)

 

오피스텔은 업무용으로 임대하고 있던 경우와 주거용으로 임대하고 있던 경우의 세금문제가 다르다.

 

업무용으로 임대하는 경우

 

주택으로 보지 않으므로 나머지 주택을 매매한 경우 매매대금이 9억 원 이하인 경우에는 1세대 1주택 비과세 규정에 따라 양도소득세가 발생하지 않는다.

 

주거용으로 임대하는 경우

 

주택으로 보게 되므로 나머지 살던 주택을 매매한 경우에는 1세대 2주택으로서 양도소득세가 발생한다.

 

. 절세방법

 

오피스텔을 분양받고 부가가치세를 환급받은 경우 10년 동안은 업무용으로 임대해야 부가가치세의 추징대상이 되지 않는다. 또한 오피스텔 이외의 주택이 있는 경우에는 오피스텔을 주거용이 아닌 업무용으로 임대해야 그 주택을 양도할 때 비과세를 받을 수 있다.

 



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