주택임대사업자 임대소득 분리과세

대부분의 다주택자들은 현재 거주하고 있는 주택을 제외하고, 대부분 월세를 주거나 전세로 돌려 투자수익을 확보한다. 하지만 주택임대업자들이 임차인들과 임대차계약을 맺고, 전반적인 건물관리에 신경을 쓰다보면, 세법상 의무를 이행하지 않거나 혜택을 놓치는 경우가 많이있다. 이번호에서는 주택임대사업자들이 임대사업을 시작하면서 해야할 세법상의 의무와 개정된 주택임대소득세에 대하여 알아본다.

◎ 사업자등록은 이제부터 필수이다.

정부는 2018년 12월 31일까지 주택임대수입금액이 2000만원미만인 경우, 주택임대소득에 대하여 비과세를 하여 왔다. 그래서 소액임대사업자들의 경우 부가가치세도 면세이고, 소득세에서도 비과세혜택을 받으므로 사업자등록을 안하는 경우가 종종 있어왔다. 과세당국에서도 소액임대사업자들의 수입금액신고 및 사업자등록 의무 불이행에 큰 제제를 가하지 않았다.

하지만, 2019년부터는 주택임대수입금액이 2000만원 미만일지라도 주택임대소득금액에 대하여 분리과세제도 선택규정을 통해 소득세를 과세하는 것으로 개정되었다. 그 뿐만 아니라, 주택임대사업자가 사업자등록을 하지 않을 경우, 사업개시일부터 등록신청일 직전일까지의 주택임대수입금액에 0.2%의 가산세를 추가로 부과하는 규정이 신설되었다. 주택임대사업자 미등록가산세는 2020년 이후부터 적용되는점에서 과세관청에서 1년의 유예기간을 준것이지만, 미리 사업자등록을 하여 가산세를 받는일은 없도록 해야 한다.

◎ 최근 정부가 발표한 주택임대소득 분리과세내용

2019년 2월 12일 개정세법에서는 2019년부터 주택임대수입금액이 2000만원 미만인 임대사업자들에게 분리과세 또는 종합과세를 선택할 수 있도록 하였다. 분리과세세율은 14%이며, 납세자들은 자신의 한계세율과 비교하여 분리과세여부를 선택하여야 한다.

분리과세주택임대소득도 임대사업자등록과 사업자등록을 모두 한 주택에 대하여는 일반임대주택보다 훨씬더 많은 의제경비혜택을 제공한다. 일반임대주택의 경우 에는 총수입금액에서 차감하는 경비를 (수입금액의 50%+200만원)으로 소득금액을 계산하지만, 등록임대주택의 경우에는 (수입금액의 60%+400만원)으로 경비를 의제하여 공제한다.

또한 임대사업자등록을 하는 경우에는, 분리과세임대소득에 대하여 세액감면혜택도 주어진다. 단기민간임대주택의 경우에는 결정세액의 30%, 장기일만민간임대주택의 경우에는 75%나 감면혜택이 주어진다.

정부에서는 주택임대사업자들에게 임대사업자등록과 사업자등록을 모두 등록하는경우에 사업소득에 대하여 세제혜택을 주고 있으므로 주택임대사업자등록은 필수라고 할 수 있다.

◎ 임대주택에 대한 거주주택비과세특례

임대주택에 대한 거주주택 비과세특례란, 장기임대주택과 거주주택을 보유한 임대사업자가 본인이 거주한 주택을 양도할 때 양도당시 2주택이지만 1주택으로 보아 비과세혜택을 양도소득세계산시 비과세를 하기위한 것이다. 하지만 여기에도 2019년 개정세법에 중요한 단서규정이 들어오게 되었다. 2019년 2월 12일 이후에 임대주택을 취득한 경우에는 임대주택에 대한 거주주택비과세특례는 생애 한번으로 제한하는 단서 규정이 들어오게 되었다.

이번 개정세법으로 인해 임대주택에 대하여 혜택과 의무등이 모두 구청에 임대사업자 등록을 하고 세무서에 사업자등록을 하여야 임대주택에 대한 의무와 혜택들을 적용받을 수 있게 되었다. 이번에 임대 사업자등록과 사업자등록을 하여 모두 세제상 불이익을 받지 않도록 하는 것이 절세의 지름길이다.