양도소득세 계산시 취득가액

양도소득세는 부동산 등 세법에서 정하는 자산을 양도하는 경우 내야하는 세금입니다. 양도소득세의 계산은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 차감한 후의 금액인 양도차익에 공제항목을 공제 한 후 세율을 곱하여 계산합니다. 따라서 취득가액에 따라 양도차익이 변하므로 양도소득세도 달라지게 됩니다. 오늘은 양도소득세를 계산할 때 취득가액을 정하는 방법에 대하여 알아봅니다.

◎ 원칙 : 실지거래가액

양도자산의 취득가액은 해당 자산의 취득과 관련된 대가로 실제 지급한 금액을 말합니다. 이 경우 취득과 관련하여 부수적으로 지출한 부대비용도 포함합니다. 구체적인 내용은 아래와 같습니다.

○ 취득원가 상당액

- 매입하는 경우 : 매입가액에 부대비용을 더한 금액

- 자기가 제조, 생산, 건설로 취득한 경우 : 원재료비, 보험료, 수수료, 공과금 등

○ 취득시 소요된 부대비용

- 소유권 확보를 위해 소요된 경비 : 취득세 등 제세공과금, 소송비용, 취득관련 수수료등

- 금융비용 : 대금지급방법에 따른 발생이자, 건설자금 이자 등

- 자산 취득을 위한 전제로 취득한 자산 : 이축권, 무허가주택, 철거아파트 등

◎ 실지거래가액으로 인정받기 위한 자료

실지거래가액을 인정 받기 위해서는 지출 금액에 대한 증빙 자료를 지참 해야 합니다. 증빙 자료로는 취득계약서, 법정 증빙(세금계산서, 현금영수증 등), 금융거래 증명서류(이체확인서 등)을 말합니다.

◎ 예외 : 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 취득가액

취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 취득가액은 다음 순서에 따라 순차적으로 적용합니다. 단, 부동산 취득시기가 2006년 1월 이후라면 부동산 거래신고에 관한 법률에 따른 거래신고의무 대상에 해당합니다. 이 경우 단순히 취득계약서가 없다고 하여 실지거래가액을 확인할 수 없다고 판단 하여 아래의 취득가액을 적용하면 추징 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

- 매매사례가액 : 취득일 전후 3개월 이내 해당 자산과 동일하거나 유사한 재산의 매매 사례가 있는 경우 그 가격

- 감정가액 : 취득일 전후 3개월 이내 해당 자산에 대해 둘 이상의 감정가액이 있는 경 우 그 가액의 평균액. 단, 해당 자산의 기준시가가 10억원 이하인 경우에는 하나의 감정가액을 적용

- 환산취득가액 :  양도당시 실지거래가액 등을 양도당시의 기준시가에 비례한 취득당시의 기준시가로 곱연산

◎ 상속·증여받은 경우

양도 자산을 상속·증여받은 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 규정에 따라 평가한 가액(세무서장이 결정·경정한 경우 그 결정·경정가액)을 실지취득가액으로 합니다. 따라서 상속·증여받은 자산은 세무서에 상속·증여세 신고내역이 있는지, 결정내역이 있는지 확인 해야 합니다.

◎ 결 론

양도소득세 계산에 있어 취득가액 산정은 대단히 중요한 요소입니다. 이에 따라 잘못된 방법으로 취득가액을 산정하는 경우에는 양도세를 과소납부하거나 과다납부하게 됩니다. 따라서 부동산등 자산을 양도하는 경우에는 전문가 등과 상의하여 가산세 등의 불필요한 세금 부담을 하지 않도록 주의해야 합니다.