부동산을 양도하고 양도소득세를 계산할 때 필요경비로 인정하는 일정한 비용이 있다. 발코니를 확장하거나 임대용 건물에 엘리베이터를 설치하는 것과 같은 것이다. 이와 같이 지출된 수선비를 자본적 지출이라 한다. 즉, 부동산을 보유하면서 대규모 수선을 하거나 증축 등을 할 때가 필요경비로 인정하는 지출 내용이 되며, 이에 대한 증명서류를 잘 챙겨두면 추후에 양도소득세를 줄일 수 있게 된다. 그렇다면 양도소득세를 계산하는 과정에서 필요경비로 인정받을 수 있는 자본적 지출과 이와 반대인 수익적 지출에 대하여 어떠한 것들이 있는 지 간단하게 살펴본다.

1. 건물가치를 높이기 위한 자본적 지출

자본적 지출이란 위에서 말했던 바와 같이 해당 자산의 내용연수를 연장시키거나 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말한다. 이러한 자본적 지출의 대표적 사례는 다음과 같다.

① 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

② 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

③ 빌딩 등에 있어서 피난시설 등의 설치

④ 재해 등으로 인하여 멸실 또는 훼손되어 본래의 용도에 이용할 가치가 없는 건축물 ‧ 기계 ‧ 설비 등의 복구

⑤ 기타 개량 ‧ 확장 ‧ 증설 등 위와 유사한 성질의 것

양도가액에서 차감되는 자본적 지출액은 양도하는 자산의 용도변경, 개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용이어야 하며, 이로 인하여 해당 자산을 사용할 수 있는 기간이 늘어나거나 가치가 현실적으로 상승하여야 한다. 양도소득세를 계산하는 과정에서 필요경비로 인정받을 수 있는 자본적 지출의 구체적인 예로는 발코니 샤시, 건물 확장공사비 및 난방시설의 교체비용 등을 들 수 있다.

2. 본래 기능 유지를 위한 수익적 지출

자본적 지출과는 달리, 해당 자산의 본래의 기능을 유지하기 위한 수선비를 수익적 지출이라고 한다. 양도소득세를 계산하는 과정에서는 자본적 지출 이외의 것들은 필요경비로 인정받을 수 없다. 따라서 다음의 수익적 지출에 해당하는 수선비를 양도가액에서 차감하여 신고하는 경우에는 차후에 양도소득세 및 가산세의 추징문제가 발생할 수 있다.

① 건물 또는 벽의 도장

② 파손된 유리나 기와의 대체

③ 기계의 소모된 부속품 ‧ 벨트의 대체

④ 자동차 타이어의 대체

⑤ 재해를 입은 자산에 대한 외장의 복구 ‧ 도장 및 유리의 삽입

⑥ 기타 조업가능한 상태의 유지 등 위와 유사한 것

위의 내용을 아울러 볼 때, 부동산을 매입하여 보유하는 과정에서 자본적 지출액이 발생한 경우 세금계산서 및 금융거래내역 등의 증명서류를 잘 챙겨야 추후에 양도소득세를 절감할 수 있게 된다. 여기서 주의할 점은 실거래가액으로 양도소득세를 신고하는 게 아니고 추계방법에 의한 취득가액을 환산가액으로 신고하는 경우 환산가액에 필요경비개산공제액을 합한 금액과 자본적 지출액에 양도비용을 합한 금액 중에서 큰 금액을 적용하여야 양도소득세 부담을 최소화 할 수 있다.