양도소득세가 비과세 되는 1세대 2주택
사람들은 많은 시간을 집에서 보내며 생활한다. 주택은 인간 생활의 중요한 공간이다. 그래서 정부는 일정한 요건을 갖춘 주택에서 발생한 양도소득에 대하여는 비과세한다. 즉, 거주자가 국내에 한 개의 주택을 2년 이상 소유한 후 양도한 경우 발생한 소득에 대하여 과세하지 않는 것이다. 그러나 피치 못할 사정에 의하여 2주택이 된 경우에도 비과세하는 규정이 있다. 이와 같은 예외규정을 잘 활용하면 세금을 절세할 수 있다. 그래서 1세대 2주택 등을 양도할 때는 비과세 특례규정을 인지해서 양도하는 지혜가 필요하다.
○ 1세대 1주택 비과세 규정
1세대 1주택 양도소득세 비과세규정은 주거안정을 위한 제도로서 일정 요건을 충족해야만 적용받을 수 있다.
1세대 1주택에 해당해야 한다. 이는 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 2년 이상 보유한 후 양도해야 비과세 요건이 된다.
즉, 원칙적으로 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위해서는 1세대가 양도일 현재 1주택을 2년 이상 보유하여야 한다.
○ 1세대 2주택 비과세 특례
그러나 어쩔 수 없는 경우 예외규정이 있다. 세법에서는 이사, 동거봉양 및 혼인 등의 사유로 일시적으로 2주택을 보유한 경우에도 비과세규정을 적용하고 있다.
● 이사하기 위한 일시적인 2주택의 경우
종전 주택을 양도하기 전에 새 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 새 주택을 취득하고 그 새 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우 종전 주택 양도분에 대해서 비과세 특례규정 적용한다.
●동거봉양으로 2주택이 된 경우
1주택을 보유하고 1세대가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 직계존속 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우를 포함함)을 동거 봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대 2주택을 갖게 되는 경우 합친 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대해서는 비과세 특례규정 적용하여 과세하지 않는다.
● 혼인을 하여 2주택이 된 경우
1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 또는 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함하며, 직계존속 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우를 포함함)을 동거 봉양하는 무주택자가 1주택을 보유한 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 각각 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대해서는 비과세 특례규정 적용한다.
● 상속을 원인으로 2주택이 된 경우
상속받은 주택과 일반주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당)을 1개씩 소유하고 있는 1세대가 종전부터 보유하던 일반주택을 양도하는 경우 비과세 특례규정 적용된다. 이 경우에 상속받은 주택을 먼저 양도하면 양도소득세가 과세됨에 유의해야 한다.
만약 2주택자가 일시적 1세대 2주택 비과세 특례규정에 해당하지 않는다면 2주택 중에서 양도차익(매매가 - 취득가)이 적은 주택을 먼저 양도하면 그 이후 양도차익이 많이 발생하는 주택을 양도할 때 비과세 적용을 받을 수 있다는 사실(고가주택 9억 초과분은 과세)도 상식에 해당하는 문제라 할 수 있다.
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