세무칼럼 재산세제-양도

재산세제-양도

이름 관리자 이메일 test@test.com
작성일 2017.04.14 조회수 356
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제목
이월과세를 통한 양도소득세 절세

이월과세 제도를 이용한 양도소득세 절세 방법

 

 

이월과세란, 법이 정하는 요건에 해당되는 경우 취득가액과 취득시기 등을 당초 취득자가 취득한 시점을 기준으로 세금을 계산하여 납세자의 자금부담을 줄여주기 위한 세제혜택으로 과세요건이 성립된 시점에서 과세하지 않고 차후 법이 정하는 일정한 요건이 만족되거나 만족되지 아니하는 경우에 세금을 부과하거나 부과하지 아니하는 제도를 말한다.

양도시 적용되는 이월과세

양도시 적용되는 이월과세란, 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우 포함) 또는 직계존비속으로부터 증여받은 토지건물특정시설물이용권을 양도하는 경우 적용 된다. 다만, 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 증여받은 후 5년 이내에 관련 법률에 따른 협의매수 또는 수용 등으로 인하여 양도하는 경우, 사망으로 배우자와의 혼인관계가 소멸된 경우, 이월과세를 적용할 경우 수증자의 양도가 1세대 1주택 비과세 대상에 해당하게 되는 경우는 적용하지 않는다. 양도소득세의 이월과세가 적용되면 취득가액과 장기보유특별공제는 증여해준 사람을 기준으로 반영되며 증여 시 발생된 증여세는 양도소득세 계산 시 경비로 인정받게 된다.

이 제도는 배우자나 직계존비속간의 증여 시 배우자간에 증여공제 6억 이나 직계존비속사이에 5천만원을 받아 증여 받은 다음 단기간 내에 양도 시 양도소득세를 현저히 줄일 수 있기 때문에 조세회피 방지를 위해 마련됐다.

하지만 양도차익을 계산함에 있어서 필요경비에 산입되는 취득가액은 당초 증여한 증여자의 취득 당시 취득가액으로 하는 양도소득세 이월과세제도를 잘 이용하면 세금을 많이 줄일 수도 있다.

 

증여 후 5년 안에 양도하는 것도 방법일 수 있다

통상 증여 받은 후 5년 내에 양도하면 세금을 더 추징당하므로 5년 내에는 양도하지 말아야 한다고 알려져 있지만 이 제도를 잘 활용하면 절세의 방안이 될 수 있다.

예를 들어, 당초 1억원에 취득한 토지의 현재 시세가 7억원 이고, 개별공시지가 3억원인 경우 10년이상 보유한 토지를 양도 후 해당 금액을 자녀에게 증여하려고 하는 상황에서 이월과세가 적용된다면 선증여 후양도 하는 경우와 선양도 후증여하는 경우의 세금을 각각 비교하여 보면 다음과 같다.

 

< 선양도 후 증여 시 >

양도세 : 양도가 7, 취득가 1, 장기보유특별공제 적용 후 양도세 약 1.39억 원

증여세 : 양도가 7억에서 양도세 1.39억 원을 차감한 잔액 5,61억 원에 대한 증여세 약 84백만 원

합계 : 223백만 원

 

< 선증여 후 5년 내 양도 시 > (, 증여 후 3개월 이후에 양도)

증여세 : 개별공시지가 3억 기준 납부할 증여세는 36백만 원 (시가가 불분명한 것으로 간주)

양도세 : 양도가 7, 취득가 1, 선납부증여세 4천만 원(산출세액), 장기보유특별공제 적용 후 양도세 약 1,28(이월과세적용)

취득세 등 : 3억 원의 약 4%12백만 원

합계 : 176백만 원

 

위의 사례로 보면 이월과세가 적용 되더라도 약 47백만 원의 절세효과를 볼 수 있는 것으로 나타난다. , 201771일 이후 양도분에 대해서는 이월과세를 적용한 양도세액이 미적용 양도세액 보다 적은 경우 이월과세가 적용되지 않는다.

 

3개월 지난 후 매매계약 체결해야

한 가지 유의할 점은 증여하고 3개월 이내에 매매계약을 체결할 경우엔 실제 매매가액을 기준으로 증여세가 추징될 수 있으므로 적어도 3개월이 지난 시점에 매매계약을 체결해야 한다는 것이다.

 

이와같이 이월과세 적용문제는 조금 까다롭고 복잡하므로 양도취득증여 전에 꼼꼼하게 따져봐야 절세가 가능하다.

 

 

 

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