다세대주택과 다가구주택의 구분

언뜻 비슷해 보이는 주택이지만 다세대주택과 다가구주택은 1세대 1주택 비과세 적용에서는 물론 기타 세법상 큰 차이가 있는 전혀 다른 주택입니다. 그래서 다세대주택이나 다가구주택을 거래할 때에는 사전에 매매방식이나 사용용도 및 양도절차에 대하여 충분히 검토를 하여야 합니다.

Q. 다세대주택과 다가구주택은 어떤 차이가 있나요?

A. 여러 가구가 함께 생활하는 '다가구주택'은 가구별로 분양하지 못하고 하나의 매매단위로 일괄하여 양도하게 되며 이때는 단독주택으로 간주되어 1세대 1주택 비과세가 적용됩니다. 다만, 비과세요건을 갖춘 후에 양도하는 경우에도 다가구주택의 가액이 9억원을 초과하는 경우 9억원 초과분에 대해서는 양도소득세를 납부하여야 합니다.

반면 여러 채의 주택을 1세대가 소유하는 형태인 '다세대주택'은 한 번에 모두 양도하더라도 1세대 1주택 비과세 혜택은 받을 수 없고 자기가 거주한 세대분에 대하여만 1세대 1주택 여부를 판정하게 됩니다. 다세대주택에 대해서는 주택별로 각각 분리하여 구분등기 된 주택 수에 따라서 보유 주택 수를 계산하기 때문입니다.

세법에서는 다가구주택과 다세대주택에 대하여 아래와 같이 구분하고 있습니다.

◆ 다가구주택

다가구주택은 주택으로 쓰는 층수(지하층 제외)가 3개 층 이하이고, 1개 동 주택으로 쓰는 바닥면적(지하주차장 제외)의 합계가 660㎡ 이하여야 합니다. 입주 세대도 제한돼 총 19세대 이하가 거주할 수 있어야 합니다.

◆ 다세대주택

다세대주택은 주택 1개 동 바닥면적 합계가 660㎡ 이하인 점은 다가구주택과 같지만, 층수가 4개 층 이하인 주택으로서 단독주택이 아닌 공동주택을 말합니다. 이외에도 주택 1개 동의 바닥면적 합계가 660㎡를 초과하는 경우에는 연립주택, 주택으로 쓰는 건물의 층수가 5개 층 이상이면 아파트로서 공동주택에 해당합니다.

Q. 저는 다세대주택을 보유하고 있습니다. 1세대 1주택 비과세 혜택을 적용받을 수 있는 방법이 있을까요?

A. 국세청 유권해석에 따르면 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없는 다세대주택도 다가구주택으로 용도를 변경한 후 2년 이상 보유하고 나서 하나의 매매단위로 양도한다면 1세대 1주택 비과세가 가능하다고 합니다. 한편 2년 이상 보유한 다세대주택을 다가구주택으로 용도를 변경한 후 양도하더라도 용도변경일로부터 2년 내에 양도하면 주택 전체에 대해 비과세 혜택을 받을 수 없고, 거주자가 선택하는 1호의 주택에 대하여만 비과세된다고 해석하고 있습니다.