부동산을 보유 관리하면서 고려할 문제들

부동산은 싸게 사는 것도 중요하지만 보유하다 적당한 시기에 절세를 하면서 양도하는 것은 더욱 중요합니다. 매수가액은 사는 시점에 정해지지만 언제, 어떻게 파느냐에 따라 세금 부담에는 큰 차이가 발생할 수 있습니다. 이번 호에서는 부동산을 보유, 관리하면서 고려해야 하는 문제점 중에 두 가지 경우를 살펴보겠습니다.

Q. 재촌자경하지 않는 사람이 농지를 매수하여 농지은행에 8년 이상 위탁경작한 경우 자경농지 양도세 감면에 해당하는지 여부에 관한 문제

A. 효율적인 농지이용과 농업구조 개선을 통해 농업의 경쟁력 제고를 뒷받침하고, 농지시장의 가격 불안정에 대응하기 위해 농지은행은 농지임대수탁사업을 실시하고 있습니다. 농지은행에 임대를 하기 위해서는 농지의 규모가 1000㎡ 이상이고, 임대기간도 5년 이상이 되어야 합니다. 국가는 소유농지를 농지은행에 8년 이상 위탁한 경우 재촌-자경하지 않더라도 일정한 혜택을 주고 있습니다. 혜택의 내용은 농지 매도시에 양도세 계산을 할 때 비사업용토지가 아닌 사업용토지로 인정을 하여 일반세율(6%~38%)를 적용해주는 점과 보유기간에 따른 장기보유특별공제의 적용입니다.

이와 같이 농지를 농지은행에 위탁경영하더라도 양도세 감면을 받을 수 있는 것이 아닙니다. 자경농지 양도세 감면 규정은 조특법에 규정되어 있는데 조특법은 조문의 내용을 엄격히 적용하고 있습니다. 이 조문에 농지은행에 대한 언급이 없을 뿐 아니라 농지은행에 위탁하였을 뿐 실제 경작을 하지 않으면 양도세 감면은 받을 수 없습니다.

Q. 20년을 살던 아파트가 재건축이 되어 재건축 후에 3년을 살은 경우 아파트를 양도하려면 장기보유특별공제를 받을 수 있는 지의 문제

A. 장기보유특별공제는 오랜 기간에 걸쳐서 형성된 소득 전체에 대해 과세할 경우 물가상승률등을 고려할 때 적정하지 아니하여 정책적으로 건전한 부동산의 투자 및 소유행태를 유도하기 위해서 존재하는 세제상의 배려장치입니다. 소득세법은 보유기간이 3년 이상인 토지, 건물(비사업용 토지의 중과대상 및 미등기자산 제외)에 대해 장기보유특별공제를 적용하도록 규정하고 있습니다. 장기보유특별공제는 10년 이상 보유한 경우 30% 1세대1주택 고가주택이 과세되는 경우는 특별히 더 배려를 하는데 10년 이상 보유한 경우 양도차익의 80%까지 공제를 해주고 있습니다.

재건축이나 재개발의 경우 아파트를 허물고 새로 지었으므로 보유기간이 3년 밖에 안 되는 것이 아닌가 생각하는 경우가 있는데 도시 및 주거환경정비법에 따른 재개발. 재건축의 경우에는 원래 조합원의 경우에는 종전 주택을 취득한날을 장기보유특별공제 보유기간 계산 기준일로 하고 있습니다. 따라서 보유기간이 20년 이상인 경우라도 1세대1주택 고가주택이라면 장기보유한도인 1년에 8%씩 80%의 장기보유특별공제(10년이상은 10년으로 인정함)를 받을 수 있는 것입니다. 원래 조합원이 아닌 승계조합원은 장기보유특별공제 계산 기준일은 신축완성주택의 취득시기이며 3년이 보유기간이라면 장기보유특별공제는 9%(3%*3)가 되고 1세대1주택 고가주택이면 24%(8%*3)가 됩니다.