오피스텔에 대하여

오피스텔은 월세수입이 가능하기 때문에 투자자산으로 많은 분들이 선호하고 있습니다. 오피스텔은 주택도 아니고 상가도 아닌 자산시장에서 독특한 포지션을 차지하고 있는데 어느 방식으로 오피스텔에 투자하는 것이 바람직한지 오피스텔의 성격과 투자방식과 관련 세금에 대해 알아봅니다. 우선 오피스텔은 오피스(office)와 호텔(hotel)의 합성어로 낮에는 업무를 주로 하고 저녁에는 개별실에 일부 숙식을 할 수 있는 공간을 만들어 호텔 분위기가 나도록 설계한 형태의 건축물입니다. 오피스텔은 주 용도가 업무시설이며 업무공간이 50% 이상이고 주거공간이 50% 미만인 건축물을 말하며 건축법에서는 이를 업무시설에 분류하고 있고 주택에는 포함하지 않습니다.

Q. 저는 오피스텔을 보유하고 있는데 사무실로 임대하기를 원합니다. 임대와 보유로 인한 세법상 내용을 알고 싶습니다?

A. 오피스텔을 사무실로 임대를 주는 것은 상가를 분양받아 임대를 주는 것과 비슷하게 생각하면 됩니다. 우선 취득 시에 취득가의 4.6%에 해당하는 취득세를 부담합니다. 그리고 취득과정에서 발생한 건물분 부가가치세는 부가세 조기환급신고를 통해 환급을 받을 수 있습니다. 부동산을 보유하면 재산세가 발생하게 되며 재산세는 토지와 건물 분리과세가 이루어집니다. 주택이 아니므로 종합부동산세는 발생하지 않습니다.

임대를 하게되면 월세부분과 임대보증금에 대한 간주임대료를 소득으로 잡아 부가가치세와 종합소득세를 납부하게 됩니다. 임차인에게는 세금계산서를 발행해 주어야 하며 오피스텔을 수리하거나 관리와 관련한 비용이 발생하게 되면 세금계산서나 신용카드 매출전표를 챙겨두어 부가가치세, 종합소득세 신고시 매입비용으로 공제받는 것이 좋습니다.

오피스텔 투자가 끝나고 양도를 하게 될 때는 일반세율로 양도소득세를 납부하게 되며 오피스텔을 주택으로 보지는 않습니다.

오피스텔을 간이과세자로 등록하는 경우도 있는데 이때는 일반과세자보다 낮은 부가가치세를 부담하게 됩니다(공급대가의 3% 부가가치세 부담) 그러나 세금계산서를 발행할 수 없고, 취득과정에서 발생하는 부가가치세를 환급받을 수 없습니다. 따라서 임대인의 상황에 따라 본인에 맞는 형식으로 선택해서 임대업을 영위하면 됩니다.

Q. 저는 오피스텔을 거주용으로 임대하고 있어 주택임대사업자를 내고자 합니다. 이 임대로 인한 세법상 문제들을 알고 싶습니다?

A. 오피스텔을 주거용으로 사용하더라도 그냥 부가세 일반과세자로 신고하면 위의 사무실로 임대를 한 경우와 동일하게 처리 됩니다. 그러나 면세사업인 주택임대사업자로 등록을 하게 되면 다른 문제가 발생합니다. 주택임대사업자로 등록하면 취득세는 면제가 됩니다. 4.6%가 면제되는 만큼 매력이 크나 취득과정에서 발생하는 건물분 부가가치세는 환급을 받을 수 없습니다. 재산세의 경우는 주택임대를 2세대이상 하는 경우 감면을 받을 수 있으며

종합부동산세는 합산배제를 신청하는 경우 비과세가 가능합니다.

임대과정에서 부가가치세는 납부하지 아니해도 되고 소득세의 경우 부부합산 2주택 이상 소유자인 경우 월세부분에 대해 소득세를 납부해야 합니다. 보증금에 대한 간주임대료 부분은 부부합산 3주택 이상 소유자로 보증금합계액이 3억을 초과해야만 발생합니다.

임대 후 양도 시에는 주택수 산정시 제외가 되기 때문에 1세대 1주택 자격 유지라는 장점이 있으나 임대사업자를 내게 되면 5년간 임대사업을 의무적으로 이행해야 하므로 고려가 필요있습니다.