증여하는 부동산 평가하기

증여는 무상으로 재산을 이전하는 행위이므로 증여세가 얼마인지 알아보기 위해서는 그 재산의 가치평가가 먼저 이루어져야 합니다. 재산이 현금이라면 얼마인지 바로 알 수 있겠지만, 부동산의 경우에는 현재 가격이 얼마인지 명확하게 알 수 없어 어림잡아 생각할 수 밖에 없습니다. 그래서 부동산을 상속받거나 증여를 할 때 가장 중요한 것이 부동산의 평가입니다. 납세자와 과세관청 간에 다툼이 생기는 것이 평가 방법인데 세법은 상속 또는 증여재산을 평가할 때 시가로 평가함을 원칙으로 합니다. 다만 시가를 계산하기 어려운 경우 재산의 종류별로 보충적 평가방법에 의해 평가하도록 규정하고 있습니다. 이번 회에서는 증여재산 중 부동산의 평가방법에 대해서 살펴봅니다.

○ 증여재산은 시가로 평가하는 것을 원칙으로 한다.

증여재산의 평가는 원칙적으로 증여일 현재의 시가에 의합니다. 이때 ‘시가’란 증여일 전 6개월 증여일 후 3개월 이내에 불특정 다수인 사이 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말합니다. 만일 둘 이상의 감정평가액의 평균액(공시가격 10억원 이하의 경우 하나의 감정평가기관 평가액)이나 수용·공매·경매가격 등이 있다면 이 금액을 시가로 인정합니다.

○ 평가대상과 유사한 재산의 매매사례가액이 있는 경우

시가가 없는 경우 평가대상 재산과 면적, 위치, 용도, 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 거래가액이 있으면 그 금액을 재산의 금액으로 평가하도록 하고 있습니다. 예를 들어 아파트의 경우 어느 아파트 단지의 501호를 증여할 경우 증여일 전 6개월 증여일 후 3개월 사이에 703호의 매매가액이 있는 경우, 703호의 매매가액을 501호 증여 시 재산평가액(유사사례가액)으로 보는 것입니다. 하지만, 이 경우에도 증여재산과 비교하여 기준시가(공시가격)와 면적이 5%를 초과하여 차이가 나는 물건은 유사사례가액으로 사용할 수 없습니다.

○ 시가평가가 불가능한 경우 보충적 평가방법을 사용한다.

시가 산정이 어려운 경우 토지는 개별공시지가에 의하여 평가하고, 주택은 공시된 개별주택가격(단독주택), 공동주택가격(아파트, 연립 등)에 의해 평가합니다. 보충적 평가방법에 의한 평가금액은 시가보다 작은 것이 일반적입니다. 따라서 보충적 평가방법에 의할 경우 증여세는 시가로 평가할 때 보다 작게 산출되는 장점이 있습니다. 그러나 증여로 취득한 자산의 경우 증여재산 평가액이 차후 재산을 양도할 때에는 취득가액이 되므로 증여세는 작게 내는 대신 양도세가 크게 나올 가능성이 있습니다. 그래서 이 때는 미래의 유불리까지 예상해서 평가 방법을 선택해야 합니다. 만일 증여가액으로 신고된 보충적 평가액이 증여재산의 시세와 차이가 크면 과세관청에서 감정평가를 통해 증여세를 다시 결정할 수 있으므로 주의해야 합니다.

○ 임대차계약이 체결된 재산의 평가방법

임대차계약에 의하여 임차권이 등기되거나 사실상 임대차계약이 체결된 부동산의 경우에는 개별공시지가 또는 건물의 기준시가와 임대료 등의 환산가액과 비교하여 큰 금액으로 평가하도록 규정하고 있습니다. 여기서 임대료 등의 환산가액이란 보증금과 연간 임대료를 12%로 나눈 금액을 더한 금액을 말합니다. 예를 들어 보충적 평가방법으로 계산한 금액이 10억이고 보증금과 월세를 통해 환산한 가액이 15억인 경우 15억으로 평가하는 것입니다.

증여할 계획이 있다면 증여계약을 체결하기 전에 해당 재산의 증여재산가액을 평가하여 증여세액을 계산한 후 증여해야 합니다. 만약 증여재산에 대한 정확한 평가 없이 증여했다가는 증여세가 과다하게 발생할 수 있습니다. 또한 수증자가 세금을 납부할 여력이 없어 증여자가 대납하게 되는 경우에도 대납한 증여세 역시 증여에 해당하게 되므로 주의해야 합니다. 따라서 증여하기 전에 증여재산의 가액을 평가해보고 증여세 납부 방법을 고려해보아야 합니다.