세무칼럼 재산세제-증여

재산세제-증여

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작성일 2022.02.22 조회수 464
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제목
저가양도, 고가양수에 따른 이익의 증여

부동산의 매매금액과 세금

 


 

부동산을 양도할 때에는 매도자가 원하는 가격과 매수자가 원하는 가격의 접점인 시가에서 거래가 이루어진다. 시가란 자유경쟁시장에서 자유롭게 형성되는 가격을 말한다. 그러나 특수한 경우도 있을 수 있다. 실제로 부모 자식간이나 형제자매간에도 거래가 형성될 수 있다. 이때는 이들의 관계가 가족 관계이므로 시가 금액보다 낮은 금액 또는 높은 금액에 양도·양수하는 경우가 있을 수 있다. 이런 경우 실제 매매대금을 주고받는 양도임에도 불구하고 양수인 또는 양도인에게 증여세가 과세되는 경우가 발생한다. 재산을 무상으로 이전한 것이 아님에도 증여세가 과세되는 이유가 무엇일까. 이번 호에서는 저가양도, 고가양수에 따른 이익의 증여에 대하여 알아본다.

 

저가양도, 고가양수를 증여로 보는 이유

 

민법상에는 증여자가 수증자에게 재산을 무상으로 준다는 의사표시를 하고, 상대방이 이를 승낙함으로써 성립하는 계약을 증여로 정의한다. 그러나 증여세에서는 증여자와 수증자의 증여계약을 통한 재산의 무상 이전만 증여로 보는 것이 아니라 타인에게 유형·무형의 재산 또는 이익을 이전하거나 타인의 재산가치를 증가시키는 것도 증여로 보고 있다. 따라서 양도자가 양수자에게 시가보다 낮게 받고 양도하는 경우에는 그 차액만큼을 양수자에게 이익을 이전한 것으로 보며, 반대로 시가보다 높게 받고 양도하면 양도자에게 이익을 이전한 것으로 보아 증여세를 과세한다.

 

이익의 증여에 대한 증여세 과세대상

 

시가보다 낮게 받거나 높게 받는 모든 매매금액이 증여세 과세대상에 해당되는 것은 아니다. 세금을 과세하기 이전에는 납세자가 과세될 것을 예측할 수 있어야 하기 때문에 증여세를 과세할 대상을 법으로 정하고 있다.. 저가양도, 고가양수에 대한 이익의 증여 규정에서는 특수관계자 간의 거래냐 제 3자 간의 거래냐에 따라서 과세기준이 다르다. 부모나 형제자매 간과 같이 특수관계자 간의 거래에서 시가와 거래가액의 차이가 시가의 30%이상이거나 3억 원 이상인 경우에는 과세대상이 된다. 그러나 특수관계자가 아니고 제 3자간의 거래에서는 시가와 거래가액의 차이가 시가의 30%이상인 경우로 거래 관행상 정당한 사유가 없는 경우에 한하여 과세대상이 된다.

 

 

증여이익에 대한 증여재산가액 계산

 

그러면 증여이익에 대한 과세는 어떻게 할까. 저가양도, 고가양수에 대한 이익의 증여 규정에 따라 증여세 과세대상에 해당하면 시가와 거래가액의 차액 전액에 대하여 증여세를 과세할까. 세법은 사회 통념상 일정 범위 이내의 금액으로 거래를 하면 증여세를 과세하지 않는다. 특수관계자 간의 거래는 시가와 거래가액의 차액에서 시가의 30%3억원 중 적은 금액을 공제한 금액을 증여재산가액으로 보아 증여세를 계산한다. , 시가와 거래가액의 차액이 시가의 30%3억원이 넘지 않는다면 증여세를 과세할 금액이 없다는 의미이다. 3자간의 거래는 시가와 거래가액의 차액에서 3억원을 공제한 금액을 증여재산가액으로 보아 증여세를 계산한다.

 

증여세에서는 증여계약을 맺고 무상으로 재산을 이전하는 것만 증여로 보아 과세하는게 아니라 거래에 있어 이익을 이전하는 것 또한 증여로 보고 세금을 매긴다. 특수관게자 간에 부동산을 매매할 계획이 있다면 전문가와 상담을 하여 매매가액을 결정하는 것이 절세의 지름길이 될 것이다.

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