주택 양도소득세 주요 사항

2017년 8.2 부동산 대책에 이어 2018년 9.13 부동산 대책, 2019년 2월 소득세법시행령 개정을 통해 부동산 양도소득세는 많은 변화가 있었습니다.

이번 호에서는 3년에 걸친 양도소득세 변화 중에서 중요한 규정들에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

◎ 조정대상지역

조정대상지역이란 정부가 부동산 과열을 막기 위해 지정한 지역으로 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배 이상이거나 청약경쟁률이 5대1 이상인 지역을 뜻합니다. 현재 조정대상지역으로 지정된 지역은 서울 전 지역, 경기도 (과천, 광명, 성남, 고양, 남양주, 하남, 동탄2택지, 구리, 안양시 동안구, 수원 광교지구·팔달구, 용인시 수지구·기흥구), 부산 (해운대구, 수영구, 동래구), 세종시입니다.

◎ 다주택자의 양도소득세 중과

2주택 이상 다주택자(조합원 입주권 포함)가 조정대상지역 내의 주택을 양도하는 경우 일반 양도소득세율(현행 6~42%)에서 2주택 이상 보유자는 10%p, 3주택 이상 보유자는 20%p를 가산하고, 장기보유특별공제(현행 10%~30%) 적용도 배제됩니다.

◎ 1세대 1주택 양도세 비과세요건 강화

조정대상지역 내 1세대 1주택 비과세 요건이 강화되었습니다. 현행 세법은 주택을 2년 이상 보유하면 양도가액 9억 이하분에 대하여 비과세 되었으나, 2017년 8월 3일 이후에 취득하는 주택부터 취득당시에 해당 주택이 조정대상지역에 존재하는 경우 2년 이상 보유하고 2년 이상 거주해야 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

◎ 장기보유특별공제 축소

2020년 양도하는 주택부터 1세대 1주택의 장기보유특별공제율을 적용받기 위해서는 2년 거주요건을 충족해야 합니다. 장기보유특별공제율은 보유년수당 2%로 3년에서 15년까지 6%에서 30%의 공제를 받을 수 있습니다. 그중에서 1세대 1주택에 해당하는 경우에는 보유년수당 8%씩 3년에서 10년까지 24%에서 80%의 공제를 받을 수 있습니다. 현재는 1세대 1주택의 경우 장기보유특별공제를 받기 위한 거주요건이 없지만 2020년 1월 1일 이후 양도분 부터는 2년 이상 거주요건을 충족해야 최대 80%의 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.

◎ 분양권 전매 시 양도소득세 강화

2018년 1월 1일 이후 조정대상지역의 분양권을 양도하는 경우 보유기간과 관계없이 50%의 양도소득세율로 중과세합니다. 단, 만30세 이상의 세대주로서, 양도하는 분양권 이외의 주택 또는 입주자로 선정된 지위를 보유하고 있지 않는 경우에는 제외합니다.

◎ 1세대 1주택 양도시 비과세 보유요건 강화

현재 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위해서는 양도일 현재 1주택자로서 2년 이상 보유한 경우에 가능합니다. 하지만 2021년 1월 1일 이후 양도하는 주택부터는 순수하게 1주택인 상태에서 2년을 보유해야 1세대 1주택 비과세를 적용 받을 수 있습니다. 예를 들어 현재는 여러 채의 주택을 가지고 있어도 마지막에 양도하는 주택은 취득일로부터 양도일까지 2년이 지났다면 비과세 혜택을 받을 수 있었지만, 바뀌는 세법으로는 가지고 있는 다른 주택을 모두 양도한 시점부터 순수하게 하나의 주택만 남은 상태로 2년을 보유해야 비과세가 가능합니다.