내년부터 달라지는 주택 양도소득세

최근 몇 년 동안 정부가 여러 번에 걸쳐서 부동산 가격 안정 대책을 발표하였고 그 정책에 맞춰서 양도소득세 등의 세법도 수 없이 개정되었습니다. 이렇게 자주 변경되는 부동산 관련 세법과 정책들을 전문가가 아닌 일반 납세자들이 모두 파악하여 숙지하기란 여간 어려운 일이며 세법 전문가들도 난해해하는 경우가 많다. 이번 호에서는 최근 바뀐 양도소득세법 중에서 우리 생활과 밀접한 관계가 있는 주택 양도소득세에 대해 살펴보겠습니다.

1세대 1주택자 장기보유특별공제

부동산을 양도하고 양도소득세를 계산하는 경우 그 양도자산의 취득일부터 양도일까지의 보유기간에 따라 양도차익의 일정금액을 공제를 하는데 이를 장기보유특별공제라 합니다. 장기보유특별공제는 3년 이상 보유한 자산에 적용하며 보유기간 1년당 2%의 공제율을 30%(최대 15년)를 한도로 적용합니다.

그러나 1세대 1주택자는 주거이전의 자유와 실수요 주택에 대한 세부담을 줄이고자 위의 일반적인 장기보유특별공제보다 높습니다. 주의할 부분은 1세대 1주택자의 장기보유특별공제를 적용받으려면 주택의 보유기간 동안 전세대원이 2년 이상 거주해야합니다. 요건을 충족하게되면 2020년에 양도하는 주택과 2021년 이후에 양도하는 주택의 적용하는 공제율이 다르니 주의해야합니다. 2020년에 양도하는 주택에 대해서는 주택의 보유기간 동안 2년 이상만 거주하면 보유기간 1년당 8%의 공제율을 80%(최대 10년)를 한도로 적용하지만 2021년 이후 양도분 부터 2년 이상 거주한 주택에 대하여 보유기간 1년당 4%의 공제율을 40%(최대 10년)를 한도로 거주기간 1년당 4%의 공제율을 40%(최대 10년)를 한도로 세분화 하여 적용합니다. 따라서 보유기간 만큼 거주한 주택이 아니라면 예전과 같은 장기보유특별공제 혜택은 어려울 것으로 예상됩니다.

2년 미만 보유 주택 등에 대한 양도소득세율 인상

현재 1년 미만 보유 주택 및 조합원입주권의 양도소득세율은 40%, 조정대상지역 내 분양권은 보유기간과 관계없이 50%를 적용하고 있습니다. 하지만 2020년 8월 18일 개정된 세법에 따라 2021년 6월 1일 이후 양도하는 분부터 1년 미만 보유한 주택 및 조합원입주권은 70%, 1년 이상 2년 미만 보유한 경우는 60%의 양도소득세율을 적용합니다. 단, 분양권은 1년 미만 보유한 경우는 70%, 그 외는 60%의 세율을 적용하고 현재는 조정대상지역 내 분양권의 경우에만 중과세 되었지만 이번 세법 개정에 따라 지역을 불문하고 중과세 대상에 포함하였습니다. 따라서 단기간 보유한 주택이나 조합원 입주권, 분양권을 보유하신 분은 양도시기를 잘 선택해야 할것으로 생각됩니다.

다주택자 양도소득세 중과세

1세대 2주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 소득세율에 10%를 더하여 과세하고, 1세대 3주택 이상 보유한자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 20%를 더하여 과세합니다. 여기에 더하여 지난 7월 10일 발표된 부동산 보완 대책으로 다주택자에 대한 양도소득세 중과세율이 인상 되었습니다. 2021년 6월 1일 이후 양도하는 분부터 1세대 2주택자가 조정대상지역 내 주택 양도시 20% 중과, 1세대 3주택 이상의 경우 30％ 중과된 세율을 적용하게 됩니다.

세법 개정으로 인하여 주택과 조합원 입주권, 분양권 양도에 있어서 제재사항이 많아졌습니다. 그 시행시기와 적용방법이 달라진 만큼 전문가와 충분한 상담을 통하여 절세플랜을 계획하는 것이 중요하다고 생각됩니다.