매매계약서 분실 시 취득가액 산정방법
박양도 씨는 최근 보유하고 있던 주택을 처분하였습니다. 주택 처분 후 양도소득세를 신고 하려고 계약서 등을 찾던 중 취득 당시 매매계약서를 분실한 사실을 알게 되었습니다. 박씨는 취득 당시 거래가액을 확인할 방법이 없어 양도소득세 신고를 하지 못하고 있다가 매매계약서 분실 등의 사유로 취득가액을 확인할 수 없는 경우 이를 산정하는 방법을 세법에서 규정하고 있다는 사실을 알게 되었습니다. 이번 호에서는 취득 시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 취득가액을 산정하는 방법에 대하여 알아보도록 하겠습니다.
양도소득세 계산법
부동산을 양도한 경우 양도가액에서 취득가액 및 기타의 필요경비를 차감하여 양도차익을 계산합니다. 원칙적으로 부동산의 양도가액 및 취득가액은 그 부동산의 양도 또는 취득 당시의 양도자와 양수자간 실제로 거래한 가액에 따르도록 하고 있습니다. 그러나 취득 당시의 매매계약서를 분실하여 그 부동산의 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 세법에서 정하는 일정한 방법으로 취득가액을 산정하도록 하고 있습니다.
취득 당시 매매계약서를 분실하여 취득가액을 모르는 경우
양도소득세법에서는 계약서 등에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 다음의 방법을 순차적으로 적용하여 양도가액 또는 취득가액을 산정할 수 있도록 하고 있습니다.
(1). 매매사례가액
취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식 등은 제외)과 동일하거나 유사한 자산의 매매사례가액이 있는 경우 그 가액을 취득가액으로 할 수 있습니다. 다 만, 적용받기 위한 요건이 까다롭기 때문에 적용이 제한되어 아파트의 경우에만 거의 사용됩니다.
(2). 감정가액
취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외)에 대하여 2 이상의 감정평가법 인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 취득가액으로 할 수 있습니다.
(3). 환산가액
양도 당시의 실지거래가액, 매매사례가액 또는 감정가액을 기준시가에 따라 다음의 방 법으로 환산한 가액을 취득가액으로 할 수 있습니다.
양도 당시의 실지거래가액, 매매사례가액 또는 감정가액 |
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취득 당시의 기준시가 |
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양도 당시의 기준시가 |
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(4). 기준시가
소득세법의 규정에 따라 산정한 가액으로서 양도 당시 또는 취득 당시의 기준이 되는 가액을 말합니다. 개별공시지가, 주택가격 등이 이에 해당됩니다.
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