다가구주택과 다세대주택

외관상 비슷해 보이는 주택이라도 법에서는 여러종류로 구분하고 있습니다. 주택은 아파트, 연립주택, 다가구주택, 다세대주택, 단독주택 등 여러 종류가 있습니다. 주택의 구분에 따라 하나 또는 여러 개의 주택으로 보아 세금을 과세하므로 주택을 사고 팔 때 많은 주의가 필요합니다.

오늘은 다가구주택과 다세대주택을 구분하는 방법과 양도세는 어떻게 달라지는지에 대해 알아보겠습니다.

◎ 다가구주택과 다세대주택의 차이

다세대주택과 다가구주택은 양도할 때 큰 차이가 있습니다. 건물 전체를 양도하는 경우 다가구주택은 하나의 주택으로 보며 다세대주택은 각 세대별로 주택수를 계산하게 됩니다.

각 주택은 다음과 같은 기준으로 구분합니다.

․ 다가구주택

주택으로 쓰는 층수(지하층 제외)가 3개 층 이하이고

1개 동 주택으로 쓰는 바닥면적(지하주차장 제외)의 합계가 660m²이하이며

입주 세대는 19세대 이하여야 합니다.

․ 다세대주택

주택으로 쓰는 층수(지하층 제외)가 4개 층 이하로 단독주택이 아닌 공동주택이며

1개 동 주택으로 쓰는 바닥면적(지하주차장 제외)의 합계가 660m²이하여야 합니다.

◎ 양도소득세는 어떤 차이가 있을까요?

A씨는 주거용으로 사용하는 건물을 양도하려고 합니다. 이때 주거용 건물이 다세대주택인지 다가구주택인지 여부에 따라 양도소득세를 계산할 때 많은 차이가 있습니다.

․ 다가구주택

다가구주택은 가구마다 별도로 양도하지 못하고 건물전체를 하나로 보아 양도하게 됩니다. 따라서 다가구주택은 1세대 1주택에 해당하면 비과세를 적용받을 수 있습니다. 만약에 고가주택의 기준인 매매대금이 12억원을 초과하는 경우, 초과하는 부분에 대해서는 양도소득세를 납부해야 합니다.

․ 다세대주택

다세대주택은 가구마다 따로따로 양도가 가능하므로 각 호수별로 양도소득세를 계산합니다. 건물 전체를 양도한다면 다주택자에 해당하므로 건물 전체에 대하여 비과세 적용을 받을 수 없으며 조정대상지역 내 위치한다면 중과세도 적용받게 됩니다.

◎ 다세대주택도 비과세를 적용받을 수 있나요?

다세대주택이라도 용도변경을 통해 다가구주택이 된다면 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다. 주의해야 할 점은 용도변경일로부터 2년 이상 보유해야하고 조정대상지역 내라면 2년 이상 거주도 해야 합니다.

◎ 결론

우리가 흔하게 보는 주거용 건물이라도 내부의 사정을 들여다보면 다양한 법이 얽힌 경우가 있습니다. 다가구, 다세대 주택처럼 생각지도 못한 상황을 접하게 되었을 때는 전문가와 미리 상담을 통해 양도시점 등을 조절하여 절세를 할 수 있는 방법을 찾아봐야 할 것입니다.