세무칼럼 재산세제-양도

재산세제-양도

이름 관리자 이메일 test@test.com
작성일 2017.01.10 조회수 828
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다주택자의 양도소득세 절세 방안


다주택자의 양도소득세 절세 방안



다주택자인 나주택씨는 주택가격이 오르지 않을 것 같아 이번에 소유주택을 대부분 양도하기로 하고 세무전문가와 상담을 하였다. 나씨를 위해 부동산을 처분할 때 양도소득세를 줄일 수 있는 방법을 정리해보았다.

 

양도차익이 작은 주택부터 양도해야 한다.

3주택 이상의 다주택자는 양도차익이 가장 작은 주택부터 처분하면 일반적으로 양도소득세 부담이 줄어든다. 최종적으로 양도차익이 가장 많은 주택은 1세대 1주택으로 비과세혜택을 받을 수 있어 양도소득세를 크게 줄이기 때문이다.

 

양도시기를 조절한다.

같은 해에 2주택 이상의 부동산을 처분하는 경우 그 중에 양도차손이 발생한 주택이 있다면 다른 주택의 양도차익과 그 주택의 양도차손이 서로 합산되어 양도소득금액이 줄어들게 된다. 2주택 이상이 모두 양도차익이 발생하는 경우 양도소득금액이 합산되어 세금 부담이 커질 수 있다. 이런 경우 같은 해에 모두를 처분하지 않는 것이 방법이다. 해를 나누어 팔면 양도차익이 합산되지 않아서 세율이 낮아지므로 양도소득세 부담이 줄어들게 된다.

 

보유기간을 최대한 늘린다.

일반적인 부동산의 경우 취득시부터 양도시까지 보유기간이 2년 이상인 경우에는 6%~38%의 기본세율이 적용된다. 보유기간이 1년 미만인 경우에는 50%의 세율이 적용되고, 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 경우에는 40%의 세율이 적용된다. 다만, 주택 및 조합원 입주권의 경우 1년 이상 보유 시 기본세율이 적용된다. 부동산을 부득이하게 급히 처분해야 할 경우 잔금청산일을 늦춰서 보유기간이 1년 미만인 경우에는 1년 이상으로, 보유기간이 2년 미만인 경우에는 2년 이상이 되도록 잔금청산을 늦추는 것이 유리하다.

 

오래된 부동산은 장기보유특별공제를 한다.

보유기간이 3년이상인 경우에는 장기보유특별공제를 적용한다. 3년 이상(10%)부터 최대 10(30%)까지 양도차익에서 차감하며 1세대 1주택자로서 고가주택(양도가액 9억원 이상)에 해당할 경우 1년에 8%씩 최대 80%까지 양도차익에서 차감하므로 보유기간을 최대로 늘리는 것이 유리하다.

 

1세대 1주택 비과세 특례 규정 활용

양도소득세 최고의 절세 방법은 1세대 1주택을 이용한 비과세혜택을 받는 것이다. 만일 1주택 상태에서 상속에 의하여 2주택이 되었거나(상속주택 이외의 주택이 1세대 1주택이면 그 주택을 먼저 양도한다), 결혼을 하여 신랑 신부가 1주택씩을 보유하여 일시적으로 2주택이 된 경우에도 비과세를 받을 수 있는 방법을 찾아본다.(서초매거진 82호 칼럼 참고)

겸용주택의 경우 주택면적을 크게 한다.

상가와 주택이 한 건물에 있는 겸용주택을 양도할 때 주택면적이 상가면적보다 크면 건물 전체를 주택으로 보며, 상가면적이 크거나 주택면적과 같으면 주택부분만을 주택으로 간주한다. 만일 1세대 1주택자로서 상가면적이 주택면적 보다 크다면 주택면적 비중이 크도록 개조 또는 수리를 하여 공부상 용도를 변경하거나 실제로 주택으로 사용하였다는 입증서류를 만들어 양도하면 1세대 1주택의 비과세혜택을 받을 수 있다.

 

배우자에게 증여 후 양도의 절세

부동산가격이 계속 오르는 경우 차후에 부동산을 양도하면 양도차익이 크게 발생하여 많은 양도소득세를 부담하여야 한다. 그런데 부동산을 배우자에게 증여한다면 6억원까지 증여재산공제가 되어 증여세 부담 없이 증여할 수 있다. 이 경우 증여 받은 배우자는 부동산을 증여가액으로 취득하게 되어 차후 그 부동산을 처분하는 경우 양도소득세가 현저히 줄어들게 된다. 다만, 이렇게 특수관계인에게 증여 후 양도하는 행위를 방지하기 위하여 5년 이내에 양도하면 증여자가 직접 양도한 것으로 보아 양도소득세를 계산하는 규정이 있어서 최소한 5년 이상은 보유해야 하므로 미리 계획을 세워야 한다.

 

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