부동산 교환을 통한 양도소득세 절세

김환교씨는 2013. 7 용인에서 서초구로 이사를 오면서 새로운 주택을 취득하게 되었습니다. 세법에서는 이사 등을 원인으로 주택을 새로 취득하여 일시적으로 2주택을 보유하게 된 경우, 새로운 주택을 취득한 날로부터 3년 내에 기존의 주택을 양도하면 1세대 1주택으로 보아 비과세하는 규정이 있습니다. 김씨는 새로운 주택을 2013년 7월에 취득을 했기 때문에 기존 주택을 비과세 받으려면 2016년 7월까지 양도해야 하지만, 2016년 6월 현재까지도 팔리지 않아 양도소득세를 부담해야할 처지입니다. 그러던 중 김씨와 비슷한 시기에 이사한 이웃집 이교환 씨도 김씨와 같은 고민을 하고 있는 것을 알게 되었습니다. 김씨는 이씨로 부터 양쪽의 주택이 비과세 되려면 서로의 주택을 교환하면 된다는 얘기를 듣게 되었습니다. 이번 호에서는 부동산 교환을 통한 양도세 절세에 대해 알아보도록 하겠습니다.

◎ 교환도 양도소득세 과세 대상입니다.

양도소득세는 부동산 등을 유상으로 이전하는 경우 부과됩니다. 교환은 재산 이전의 대가 로 금전을 받은 것은 아니지만, 또 다른 재산을 대가로 받았기 때문에 매매와 실질이 다 르지 않으므로 세법에서는 양도소득세가 과세되는 거래로 규정을 하고 있습니다.

◎ 교환 시 취득시기

교환은 동등한 가치의 재산을 교환하여 차액이 발생하지 않는 교환과, 교환 대상 재산의 가치가 달라 차액이 발생하는 교환으로 나뉩니다. 세법에서는 교환차액의 유무에 따라 취득시기를 아래와 같이 규정하고 있습니다.

- 교환차액이 있는 경우 : 차액을 청산한 날

- 교환차액이 없는 경우 : 교환계약 체결일

- 교환일이 불분명한 경우 : 교환등기 접수일

◎ 교환으로 인한 양도가액 및 취득가액

교환으로 인해 양도하는 재산의 양도가액은 교환 당시 그 양도재산의 실지거래가액이며, 교환으로 인해 새로이 취득하는 재산의 취득가액은 교환당시 그 취득재산의 실지거래가 액입니다.

◎ 교환으로 인한 양도소득세 계산

교환으로 인한 양도소득세 계산 시 주의 할 점은 교환되는 두 재산 간의 교환차익에 대 하여 양도소득세를 계산하는 것이 아니라, 교환에 의해 이전한 재산 자체에 대해서 계산 을 해야 합니다.

예를 들어 김씨가 교환으로 인해 양도한 주택의 양도가액이 4억원(기존에 1억 원에 취 득하였음) 이고 교환으로 인해 취득한 주택이 2억원인 경우 두 재산의 차액인 2억 원을 기준으로 양도소득세를 계산하는 것이 아니라, 김씨 주택 자체의 양도가액 4억과 취득가 액 1억의 차액 3억을 기준으로 양도소득세를 계산해야 한다는 것입니다.

◎ 교환을 통한 양도소득세 절세

일시적으로 2주택 자가 된 새로운 주택을 산 날로부터 3년 내에 기존 주택을 양도하면 비과세가 적용되는데, 이때 교환도 양도의 한 방법입니다. 만약 김씨나 이씨와 같이 3년 내로 기존 주택을 양도하지 못해 비과세 규정을 적용받지 못하는 경우에는 조건이 부합 한다면 재산의 교환을 통해 양도 하는 것도 절세의 방법입니다.