비거주자의 부동산 양도 시 과세문제

국제화 시대를 맞아 해외파견근무, 전문운동선수의 해외진출, 이민이 활성화됨에 따라 비거주자의 세금문제가 많이 대두되고 있습니다. 비거주자가 부동산을 양도 할 경우 세금 계산 방법과 절차 등이 거주자와 다른데, 이번 호에서는 그 부분에 대해 알아보겠습니다.

비거주자의 판단

소득세법은 국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 개인을 거주자라고 규정하고 있습니다. 반면 비거주자는 별도로 규정하고 있지 않고 거주자가 아닌 자라고만 규정되어 있습니다. 다만 소득세법시행령에서 ① 계속하여 183일 이상 국외에 거주할 것을 통상 필요로 하는 직업을 가진 때 ② 외국 국적을 가졌거나 외국법령에 의하여 그 외국의 영주권을 얻은 자로서 국내에 생계를 같이하는 가족이 없고, 그 직업 및 자산 상태에 비추어 다시 입국하여 주로 국내에 거주하리라고 인정되지 아니한 때 비거주자로 봅니다. 실무상 비거주자 판단은 단순하지가 않고 분쟁의 소지가 많이 있습니다. 주민등록, 말소 등의 공부상으로만 판정하는 것이 아니라 생활관계의 객관적 사실에 따라 판단하기 때문입니다.

비거주자의 양도소득세 계산방법

◉ 1세대1주택인 경우 80% 한도의 장기보유특별공제 적용을 받을 수 없습니다.

원칙적으로 1세대 1주택자가 고가주택(양도일 당시 실지거래가액이 9억 원을 초과하는 주택)을 양도하는 경우 장기보유특별공제는 최대 80%까지 적용되지만, 비거주자는 이러 한 80%의 공제율을 적용받을 수 없으며, 최대 30%까지 적용이 됩니다.

◉ 1세대 1주택 비과세 적용을 받을 수 없습니다.

원칙적으로 1세대가 1주택을 2년 이상 보유하고 양도했을 경우 양도소득세가 비과세 되 지만, 비거주자는 이러한 요건을 충족하여도 1세대 1주택 비과세 적용을 받을 수 없습니다.

다만, 다음의 경우에 해당하면 비과세를 적용 받을 수 있습니다.

○ 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1 주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일로 부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한합니다.

○ 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원 이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일로 부 터 2년 이내에 양도하는 경우에 한합니다.

비거주자의 양도소득세 신고·납부 절차

비거주자가 부동산 양도로 인한 등기 이전을 하기 위해서는 부동산매도용인감증명이 필요합니다. 비거주자의 경우에는 부동산매도용인감증명에 세무서장의 확인을 필요로 하는데, 세무서장은 양도세 예정신고납부가 선행되어야 매도용인감증명서를 확인 해줍니다. 따라서 잔금청산 전에 미리 신고납부를 하지 않으면 매매계약 이행에 착오가 발생하므로 주의가 필요합니다.

이러한 규정의 취지는 거주자와 달리 비거주자는 처분이후 해외로 자산 매각자금을 반출하면 추적이 불가능하므로 매매단계에서부터 국가가 개입해서 세금을 징수하고자 하는 것입니다.