매매계약서 성실하게 작성하기

양도소득세가 과세되는 부동산 또는 분양권을 양도하거나 양수할 때, 양도차익을 줄이기 위하여 허위 계약서를 작성하는 경우가 있습니다. 양도자가 양도가액을 낮춰서 쓴 소위 다운(down) 계약서 또는 매수자가 취득가액을 높이기 위해서 매수가액을 높여서 쓴 업(up) 계약서가 있을 수 있습니다. 이러한 거짓 계약서를 작성하는 경우에는 양도자와 양수자 모두 양도소득세의 비과세·감면 규정을 적용받을 수 없고 가산세와 과태료가 부과될 수 있습니다.

이번 호에서는 허위 계약서를 작성하는 경우 적용받게 되는 비과세·감면 적용 배제와 가산세와 과태로 부과에 대해 알아보겠습니다.

허위 계약서를 작성하는 경우에 비과세·감면 대상에서 배제되는 경우는 2011.7.1.이후 체결하는 취득계약 및 양도계약 분부터 적용합니다. 비과세·감면 대상에 대해 허위계약서를 작성하면 ‘소득세법 또는 조세특례제한법에 따른 비과세·감면에 관한 규정을 적용하지 아니하였을 경우의 세금’과 ‘매매계약서의 거래가액과 실지 거래가액의 차이금액’을 비교하여 둘 중 낮은 금액에 대해 감면을 해주지 않습니다.

또한 양도자는 1세대 1주택 비과세, 8년 자경농지 등에 대한 감면 요건을 충족하더라도 비과세·감면을 배제한 후 양도소득세를 추징하고, 양수자는 양수한 부동산을 향후 양도 시에도 비과세·감면 규정 적용배제를 동일하게 적용하여 양도소득세를 추징하게 됩니다.

허위세금계산서의 경우 비과세·감면 적용배제에 그치지 않고 부정한 행위에 해당되어 가산세와 과태료 부과대상이 됩니다. 또한 무신고·과소 신고한 납부세액의 최고 40%에 해당하는 금액이 무신고·과소신고 가산세로 부과됩니다. 또한 납부불성실가산세로 무신고·과소신고한 납부세액의 미납 일수의 0.03%에 해당하는 금액이 추가적으로 가산세 부과됩니다. 여기서 납부세액 미납 일수란 납부기한의 다음날부터 자진납부일 또는 고지일까지의 기간을 말합니다.

또한 비과세·감면 적용 배제와 가산세 부과에서 끝나지 않고 과태료처분 대상에도 해당됩니다. 「부동산거래신고 등에 관한 법률」에 따라 부동산 등 취득가액의 5% 이하에 해당하는 과태료 부과처분 대상이 됩니다.

◎ 1세대 1주택 비과세 대상에 해당하는 주택의 양도자 박무지와 해당 주택 양수자 오세무가 추후 양도세 절감을 위해 업(up)계약서를 작성할 때, 비과세 적용 부인과 양도소득세 추징 세액에 대해 알아보겠습니다.

박세무씨의 당초 취득가는 3억 원, 박무지씨와 오세무씨 사이의 실제 매매가는 5억 원일 때, 업(up)계약서상 매매가 6억 원을 가정하는 경우 비과세·감면 적용 배제와 가산세, 과태료의 내용은 다음과 같이 계산됩니다.

○ 실제 가액으로 신고했다면 박세무는 1세대 1주택자로서 비과세 적용을 받을 수 있었지만, 업(up)계약서 작성으로 인해 비과세를 적용받지 못하게 됩니다. 따라서 양도소득세 5천만원이 추징됩니다.

○ 신고불성실 가산세로 납부세액 5,000만원에 대해 40%에 해당하는 2,000만원과 납부불성실가산세로 납부세액 5,000만원에 대해 0.03%와 납부 미달 일수 1095일 (365일 3년 가정 )에 해당하는 1,600만원이 부과됩니다.

○ 계약서상 매매가와 당초 취득가액의 차이인 3억 원에 대해 5%의 과태료 1,500만원의 처분을 받을 수 있습니다.

○ 총 1억 1백만 원의 불필요한 경제적 손해가 발생하게 됩니다.

허위 계약서를 작성할 때, 당장 눈에 보이는 영향이 크지 않기 때문에, 큰 고민없이 허위계약서를 작성할 수 있지만, 허위계약서를 작성하여 양도소득세를 조금만 납부한 상황에서, 시간이 지난 뒤 매수자가 실제 거래가액으로 신고하게 되는 경우 허위계약서를 통한 양도소득세 신고를 부정행위로 간주, 10년간의 부과제척기간을 적용받아 양도소득세가 추징될 가능성이 있습니다. 허위계약서를 작성하고 10년의 제척기간동안 양도소득세 추징을 걱정하면서 지내는 것보다, 실제 매매금액 그대로 정직하게 신고하는 것이 바람직한 절세방법이라고 생각됩니다.