미등기 양도자산에 대한 불이익

부동산을 취득한 사람이 그 자산의 취득에 대하여 등기를 하지 않고 부동산을 양도하는 것을 미등기양도자산이라고 합니다. 이러한 미등기양도자산에는 세법상 많은 불이익이 따르게 됩니다. 세법에서 이러한 불이익을 주는 이유는 부동산 거래의 투명성을 제고하고 과세자료 양성화를 통해 탈세를 근절하기 위함입니다. 이번호에서는 등기하지 않은 부동산의 양도에 대한 세법상의 불이익에 대해서 살펴봅니다.

양도소득세 비과세 및 감면 혜택을 받을 수 없습니다.

부동산을 등기하지 않고 양도한 경우 세법에서 규정하는 1세대 1주택 양도에 대한 양도소득세 비과세 및 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 없습니다.

장기보유특별공제를 받을 수 없습니다.

토지와 건물을 3년 이상 보유하고 난 후 양도 하면 양도소득세를 계산할 때 보유 기간에 따라 10%에서 최대 30%(1세대 1주택임에도 양도소득세가 과세되는 고가주택의 경우 24% ~ 80%)를 공제하지만, 등기를 하지 않고 양도하면 이러한 장기보유특별공제를 적용 받을 수 없습니다.

양도소득기본공제를 받을 수 없습니다.

양도소득세를 계산할 때 양도자 연 250만원씩을 공제하지만 미등기 양도자산에 대해서는 이러한 양도소득 기본공제를 받을 수 없습니다.

70%의 높은 세율이 적용됩니다.

부동산에 대한 양도소득세 세율은 2년 이상 보유한 경우 6%에서 38%의 단계별로 세율이 적용되고, 1년 미만 보유한 자산에 대해서는 50%, 1년 이상 2년 미만 보유한 경우에는 40%의 세율이 적용 되지만, 미등기 양도 자산에 대해서는 70%의 높은 세율이 적용됩니다.

10년 이내에 언제든지 양도소득세가 부과될 수 있습니다.

양도세를 신고하지 않은 경우 양도세가 부과될 수 있는 기간은 7년이고, 과소신고 등의 경우 양도세가 부과될 수 있는 기간은 5년이지만, 등기를 하지 않고 자산을 양도한 뒤 양도소득세를 신고하지 않는 경우에는 양도소득세 신고기한의 다음날로부터 10년 이내에는 언제든지 양도소득세가 부과될 수 있습니다.

등기를 하지 않고 양도하더라도 예외적으로 미등기 양도로 보지 않는 경우가 있습니다.

다음에 해당하는 경우에는 등기를 하지 않더라도 미등기 양도로 보지 않습니다.

① 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 등기가 불가능한 자산

② 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 등기가 불가능한 자산

③ 양도소득세가 감면되는 8년 이상 자경 토지 및 대토하는 농지와 비과세 대상인 교환·분합 토지

④ 비과세대상 1세대 1주택으로서 건축 허가를 받지 않아 등기가 불가능한 자산

⑤ 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 않은 자산으로서 공익사업을 위해 사업시행자에게 양도하는 것

⑥ 체비지로서 환지처분공고 이전에 양도한 토지

일반적으로 미등기양도는 부동산 취득 당시 취득세 등을 아낄 수 있고, 차후 양도시 세금을 면할 수 있다는 유혹 때문에 많이들 하게 됩니다. 하지만, 미등기 양도 사실이 적발 될 경우 위에서 말한 세법상 혜택을 받지 못하여 많은 양도소득세를 부담하는 것은 물론, 부동산등기특별법 위반행위로 징역 또는 벌금형에 처해질 수 있기 때문에 적법한 절차로 부동산 거래를 하는 것이 지헤로운 방법이라 할 수 있습니다.