세무칼럼 재산세제-양도

재산세제-양도

이름 관리자 이메일 test@test.com
작성일 2022.03.10 조회수 764
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제목
가족간 부동산 매매시의 세금

가족간 부동산 매매시의 세금

 

 

수도권에 있는 아파트 가격이 턱없이 오르면서 자녀가 있는 분들은 고민이 많습니다. 자녀들이 거주할 주택을 구입하기가 매우 버겁기 때문입니다. 여러 채의 주택을 소유하고 있는 부모님들은 주택을 증여하거나 매매하는 방법을 통해 자녀에게 넘겨줄 수 있습니다. 이번 호에서는 가족간에 매매할 때 고려해야 할 사항에 대해 알아봅니다.

 

 

저가양도(매도인)

 

부모가 자녀에게 저가로 주택을 양도하는 경우 부당행위계산 부인 규정이 적용될 수 있습니다. 부당행위계산 부인 규정이란 특수관계인과 매매할 때 시가와 거래가의 차이가 시가의 5% 이상이거나 3억원 이상인 경우, 시가를 양도가격으로 보아 양도세를 계산하는 것을 말합니다. 즉 시가와 실제로 양도한 가격의 차이만큼 더 많이 양도세를 내게 됩니다. 예를 들어 부모가 자녀에게 시가 15억원의 주택을 10억원에 매매하는 경우, 시가와 거래가의 차이금액이 5억원으로 시가의 5%, 3억원 이상에 해당하여 양도세를 계산할 때 양도가를 10억원이 아닌 15억원으로 보아 당초 시가로 계산한 양도세를 부담해야 합니다.

 

 

저가양도(매수인)

 

저가로 양수한 자녀는 저가양수에 따른 이익의 증여규정이 적용될 수 있습니다. 이 규정은 특수관계인으로부터 양수할 때 시가와 양수한 가격의 차이가 시가의 30%3억원 중 작은 금액보다 큰 경우, 대금청산일을 증여일로 보아 그 초과한 금액에 대해 증여세를 부담하는 것을 말합니다. 예를 들어 부모가 시가가 12억원인 주택을 7억원에 양도하는 경우 시가와의 차액이 시가의 30%3.6억원과 3억원 중 작은 금액인 3억원보다 초과하여 그 금액을 뺀 금액인 2억원에 대하여 증여세가 과세됩니다.

 

증여와 매매에 따른 세금 비교

 

자녀에게 증여했을 때와 매매했을 때 내야 하는 세금 차이에 대해 계산해 보겠습니다.

증여

매매

시가 15억원의 주택을 증여

시가 15억원의 주택을 10억원에 매매

 

 

방법

증여

매매

납세자

자녀

자녀

부모

증여세과세가액

1,500,000,000

200,000,000

양도가액

1,500,000,000

증여재산공제

50,000,000

50,000,000

취득가액

1,000,000,000

증여세과세표준

1,450,000,000

150,000,000

양도차익

500,000,000

세율

40%

20%

장기보유공제

 

누진공제

160,000,000

10,000,000

양도소득금액

500,000,000

산출세액

420,000,000

20,000,000

기본공제

2,500,000

신고세액공제

3%

3%

과세표준

497,500,000

납부세액(증여세)

407,400,000

19,400,000

세율

60%

취득세

124,000,000

33,000,000

누진공제

25,400,000

 

 

 

산출세액

273,100,000

 

 

 

지방소득세

27,310,000

부담세액

531,400,000

52,400,000

부담세액(양도세)

300,410,000

* 주택: 취득가액 10, 현재 기준시가 10, 국민주택 가정

* 부모: 2주택 소유, 중과세 대상 가정

* 기타: 부모와 자녀 세대 분리 가정

증여했을 때 부담세액은 531,400,000원이고 매매했을 때는 352,810,000원이 나와 이 경우에는 매매하는 것이 유리합니다. 다만 이 사례는 단편적인 사례에 불과하므로 항상 매매가 세금 부담이 적은 것은 아닙니다.

 

결 론

 

자금이 없는 자녀의 거주 문제를 해결하기 위해 부모가 자녀에게 주택을 이전하는 경우 거래방식에 따라 세금 등이 다르므로 거래하기 전에 신중히 파악해야 합니다. 이외에도 자금출처 등 다양한 문제가 발생할 수 있으니 전문가와 상담하여 추가적인 세금이 부과되지 않도록 하는 것이 합리적입니다.

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