증여 부동산 평가

 상속 또는 증여재산의 평가에 있어 가장 중요한 것이 평가시점과 평가방법을 들 수 있습니다. 납세자와 과세관청 간에 주로 평가방법에 관해 다툼이 생깁니다. 이에 따라 세법은 상속 또는 증여재산을 평가함에 있어서 시가평가를 원칙으로 합니다. 시가를 산정하기 어려운 경우 재산종류별로 보충적 평가방법에 의하여 평가하도록 규정하고 있습니다. 오늘은 증여재산 중 부동산의 평가방법에 대해서 살펴봅니다.

시가평가의 원칙

증여세가 부과되는 재산의 평가는 원칙적으로 증여일(평가기준일:증여등기 접수일) 현재의 시가에 의합니다. 이때 ‘시가’란 증여개시일 전후 3개월 이내의 기간 중에 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말합니다. 그러나 수용. 공매. 경매가격이 있거나 2 이상의 감정평가액의 평균액등 시가로 인정되는 것을 포함합니다.

유사매매사례가액

시가가 없는 경우는 보충적 평가방법을 적용하지만 우선 평가대상 자산과 면적, 위치, 용도, 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 거래가액이 있으면 그 가액을 기준으로 평가하도록 하고 있습니다. 예를 들어 아파트의 경우 어느 아파트 단지의 502호를 증여할 경우 증여일로부터 이전 3개월 사이에 601호의 매매가액이 있는 경우 601호의 매매가액을 502호 증여 시 재산평가액으로 삼는 것입니다. 유사매매사례가액은 적용이 제한적이어서 토지나 건물에 있어서는 인근 토지나 건물의 매매가액이 있는 경우라도 면적, 용도 등이 달라서 적용 되지 않는 편입니다.

보충적 평가방법

시가 산정이 어려운 경우 토지는 개별공시지가에 의하여 평가합니다. 건물은 오피스텔이나 상업용 건물의 경우 토지와 건물의 가액을 일괄산정 고시한 가액으로 평가하나 고시가액이 없는 경우는 일반 건물 기준시가 계산법에 의해 평가합니다. 주택은 공시된 단독주택가격(단독주택), 공동주택가격(아파트, 연립등)에 의해 평가합니다. 보충적 평가방법에 의한 평가금액이 시가보다 작은 것이 일반적입니다. 따라서 보충적 평가방법에 의할 경우 증여세는 시가로 평가할 때 보다 작게 산출되는 장점이 있습니다. 그러나 증여로 취득한 자산의 경우 증여재산 평가액이 차후 양도시에 취득가가 되므로 증여세는 작게 내는 대신 양도세가 크게 나올 가능성이 있습니다.

임대차계약이 체결된 재산

임대차계약에 의하여 임차권(임차인이 임차목적물을 사용. 수익할 수 있는 권리)이 등기되었거나 사실상 임대차계약이 체결된 부동산의 경우에는 개별공시지가 또는 건물의 기준시가와 임대료등의 환산가액(보증금+연간 임대료를 12%로 나눈 금액)과 비교하여 큰 금액으로 평가하도록 규정하고 있습니다. 예를 들어 건물의 경우 보충적 평가방법으로 계산한 금액이 10억이고 보증금과 월세를 통해 환산한 가액이 15억인 경우는 15억으로 평가하도록 하는 것입니다.