개정된 세법상 취득·양도의 기준일

세법은 자주 바뀐다는 것이 많은 국민들이 가지고 있는 선입견입니다. 그런데 최근에 정부가 주택 정책을 펴면서 바뀌어도 너무 자주 바뀌었습니다. 2017년 8월 부터 현재까지 계속된 부동산 정책의 변화로 인해 “1세대 1주택 비과세”, “일시적 2주택의 판단”, “다주택자에 대한 중과세” 규정의 적용 요건이 매우 복잡해졌습니다. 문제는 해당 규정들에 대한 세부적인 적용요건을 판단하기에 앞서, 각 규정별 요건의 적용시점이 “주택의 취득일”에 해당하는지, “주택의 양도일”에 해당하는지 판단함에 있어 혼란을 겪을 수 있습니다. 이번 호에서는 주택을 양도하는 데 있어 적용되는 규정별 요건의 “판단기준일”에 대해 알아보겠습니다.

◎ “1세대 1주택 비과세”는 「취득일」을 기준으로 판단한다.

1세대 1주택의 경우 원칙적으로 1세대가 1주택만을 2년 이상 보유한 상태에서 해당 주택을 양도하는 경우 비과세를 적용합니다. 하지만, 2017년 8월 13일 이후 “조정대상지역내”에서 취득하는 주택은 2년 이상 보유기간 중 해당 주택에 2년간 거주한 경우에 한해 비과세를 적용받을 수 있습니다. 이때 보유기간과 거주기간의 계산의 판단은 “주택의 취득일”을
기준으로 판단합니다.

◎ 일시적 2주택은 「신규주택 취득일」을 기준으로 판단한다.

일시적 2주택이란 1세대가 2주택을 보유하더라도 “종전주택(1주택)”을 취득하고, 취득일로 부터 1년이 지나 “신규주택(2주택)”을 취득하는 경우로서 세법상 일정한 요건을 충족하는 경우 “종전주택”을 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용하는 규정을 말합니다. 이때 일시적 2주택의 요건의 판단은 “신규주택의 취득시기”를 기준일로 합니다.

◎ 다주택자 중과세율 적용은 「양도일」을 기준으로 판단한다.

2021년 6월 1일 이후 1세대가 2개의 주택의 보유하는 경우로서 일시적 2주택에 해당하지 않는 경우 기본세율에 20%를 가산하고, 3개 이상의 주택을 보유하는 경우 기본세율에 30%를 가산한다. 이때 중과세의 규정의 적용의 판단은 “주택의 양도일”을 기준일로 합니다.

◎ 장기보유특별공제는 「양도일」을 기준으로 판단한다.

2021년 1월 1일부터 “장기보유특별공제” 규정은 양도하는 1주택을 3년 이상 보유한 경우로서 2년이상 해당 주택에 거주하는 경우 보유기간과 거주기간에 따라 최대 80%를 양도소득금액에서 공제합니다. 다만, 해당 주택을 취득한 이후 거주하지 않은 경우 보유기간에 따라 최대 30%를 공제합니다. 이때, 장기보유특별공제의 보유기간과 거주기간의 판단은 “주택의 양도일”을 기준일로 합니다.

이번 호의 경우 주택을 양도하는 데 있어 각 규정의 요건에 대한 “판단기준일”을 중점으로 서술하였기 때문에, 실제 주택을 양도하는 경우 각 규정을 적용받을 수 있는 가에 대한 세부내용은 전문가와 충분한 상담을 통해 살펴봐야 할 것입니다.