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바뀌는 1세대 1주택 비과세
양도소득세는 부동산 등을 양도하는 경우 부담해야 하는 세금입니다. 현재 세법에서는 거주의 안정과 주거이전의 자유를 보장하기 위해 법에서 정하는 1세대 1주택자에 해당하는 경우 일정 금액에 대해서는 비과세를 적용합니다. 이번 호에서는 새로 바뀌는 1세대 1주택 비과세 규정에 대하여 알아봅니다.
◎ 1세대 1주택 비과세란?
1세대 1주택 비과세란 양도일 현재 국내에 1주택을 2년이상 보유(취득 당시 조정대상지역에 해당하는 경우 2년이상 보유하고 보유기간 중 거주기간 2년이상)한 경우 일정 금액을 비과세 하는 것을 말합니다. 그리고 일시적 2주택 등 특례 규정에 의해서도 비과세를 적용 받을 수 있습니다.
◎ 바뀌는 1세대 1주택 비과세
비과세 받을 수 있는 고가주택의 기준은 현재까지 양도가액 9억원 까지였습니다. 하지만 이번 12월 2일에 양도가액 12억원까지 비과세를 규정한 법안이 국회 본회의를 통과 하였으며 12월 7일 국무회의에서 개정 법률 공포안을 의결하였습니다. 따라서 공포일인 2021. 12. 8 이후 양도분에 대해서는 양도가액 12억원까지 비과세를 적용받습니다. 이 경우 양도 시기는 잔금청산일과 소유권이전등기접수일 중 빠른날을 말합니다. 따라서 계약서상 잔금 지급일자가 12. 8 이후이면서 그 날짜 이후 잔금을 받으면 개정 규정을 적용 받을 수 있습니다.
◎ 개정 규정에 따른 양도소득세 차이
다음의 예시를 들어 종전 규정과 개정 규정에 따른 양도소득세 차이에 대해 계산해 보겠습니다.
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경우 1 |
경우 2 |
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거주/미거주 여부 |
거주(10년이상) |
미거주 |
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보유기간 |
10년 이상 |
15년 이상 |
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양도가액 |
25억원 가정 |
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취득가액 |
5억원 가정 |
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경우 1 |
경우 2 |
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종전(9억원) |
개정(12억원) |
종전(9억원) |
개정(12억원) |
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양도차익 |
2,000,000,000 |
2,000,000,000 |
2,000,000,000 |
2,000,000,000 |
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*과세 양도차익 |
1,280,000,000 |
1,040,000,000 |
1,280,000,000 |
1,040,000,000 |
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장기보유공제 |
1,024,000,000 |
832,000,000 |
384,000,000 |
312,000,000 |
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소득금액 |
256,000,000 |
208,000,000 |
896,000,000 |
728,000,000 |
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기본공제 |
2,500,000 |
2,500,000 |
2,500,000 |
2,500,000 |
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과세표준 |
253,500,000 |
205,500,000 |
893,500,000 |
725,500,000 |
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세율 |
38% |
38% |
42% |
42% |
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누진공제 |
19,400,000 |
19,400,000 |
35,400,000 |
35,400,000 |
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산출세액 |
76,930,000 |
58,690,000 |
339,870,000 |
269,310,000 |
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지방소득세 |
7,693,000 |
5,869,000 |
33,987,000 |
26,931,000 |
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부담세액 |
84,893,000 |
64,559,000 |
373,857,000 |
296,241,000 |
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차이 |
20,334,000 감소 |
77,616,000 감소 |
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* 고가주택에 대한 과세양도차익은 양도차익을 양도가액에서 고가주택 기준가액을 차감하여 양도가액에 비례한 비율로 으로 계산함 |
◎ 결 론
이번 세법 개정으로 실수요 목적인 1세대 1주택자에 대해서는 완화된 규정을 적용 받아 세금 부담이 감소하였습니다. 하지만 위의 예시는 1세대 1주택 비과세를 적용 받는 경우를 가정하여 계산한 것이며, 양도 주택이 1세대 1주택 비과세 규정의 해당 여부는 별도로 검토 하여야 합니다. 비과세 적용시와 미적용시 부담하는 세금 차이는 상당하며, 잘못된 세법 적용으로 불필요한 세금 부담을 할 수 있으므로, 전문가와 의논하는 등 확실한 검토가 필요합니다.
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