분양권도 주택수에 포함된다

양도소득세는 토지, 건물 등을 양도할 때 내는 세금입니다. 주택을 양도하는 경우에 1세대 1주택자에 해당하면 비과세를 받을 수 있고, 다주택자는 중과세가 적용됩니다. 따라서 주택 수를 파악하는 것은 매우 중요합니다. 이번 호에서는 주택을 팔 때 갖고 있는 분양권이 주택 수에 포함되는지에 대해 살펴보겠습니다.

◎ 보유 주택 수와 관련하여 고려해야할 사항

∙1세대 1주택 비과세

국내에 거주하는 1세대가 2년 이상 보유한 주택에 대해 비과세하는 것을 말합니다. 조정대상지역에 있는 경우 2년 이상 보유하고 거주한 주택이어야 합니다. 전체 양도차익을 비과세 하는 것이 아니라 양도가액 12억원까지의 차익에 대해서 비과세를 적용합니다.

∙양도소득세 중과되는 다주택자

국내에 거주하고 2주택 또는 3주택 이상을 가지고 있는 1세대가 조정대상지역 내에 있는 주택을 양도하는 경우 20%, 30% 더한 세율을 적용하여 과세됩니다.

◎ 2021.1.1.이후에 취득하는 분양권

2021.1.1.이후에 취득하는 분양권은 2020년도에 발표한 7.10부동산 대책에 따라 주택 수에 포함됩니다. 따라서 주택 한 채와 분양권 한 개를 가지고 있는 경우 주택을 양도할 때 1세대 2주택으로 보아 과세될 수 있습니다. 법 개정 내용을 살펴보면 1세대가 주택과 분양권을 보유하면서 주택을 양도하면 예외적인 경우를 제외하면 1세대 1주택 비과세 규정이 적용되지 않습니다. 또한 1세대가 조정대상지역에 있는 소유주택을 팔 때 분양권을 가지고 있다면 다주택자로 중과세됩니다.

◎ 1주택과 1분양권을 소유하더라도 무조건 1세대 2주택으로 보아 과세하는 것은 아닙니다

1주택과 1분양권을 소유해도 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있는 경우도 있습니다. 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후에 새로 분양권을 취득하고 그 분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 또 분양권을 취득하고난 후 3년이 지나서 보유 주택을 양도하여도 새로 취득한 분양권이 주택으로 완공된 날부터 2년 이내에 그 주택으로 세대 전원이 이사하여 1년 이상 거주하고, 새로운 주택이 완공된 날부터 2년 이내에 원래 살던 주택을 양도한다면 비과세가 됩니다.

◎ 결 론

2020년 7.10부동산 대책에 따라 분양권도 주택 수에 포함되므로, 2021.1.1.이후에 분양권을 취득하여 주택과 분양권을 소유하고 있는 경우에는 주택을 양도할 때 신중히 판단하여야 합니다. 2021.1.1.이전에 분양권을 취득하였다면 주택 수에 포함되지 않으므로 기존 주택의 보유기간, 거주기간 등의 요건이 충족되면 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있습니다.

분양권을 언제 취득하였는지, 1주택과 별도로 분양권을 가지고 있더라도 1세대 2주택으로 과세되지 않는 요건이 충족되는지 여부에 따라 세금이 많이 달라지므로 양도전에 전문가와 상담을 하거나 꼼꼼히 확인하여야 합니다.