1세대 1주택 비과세

우리 세법은 국내의 1세대가 1주택을 2년이상 보유하다 양도하는 경우에 양도소득세를+ 비과세한다. 대부분의 납세자들도 기본적으로 1세대 1주택 비과세요건은 익히 알고있는 사실이다. 그러나 2017년 8월3일에 발표한 부동산 대책과 2018년 9월 13일에 재차 발표한 부동산 대책에 의해서 1세대 1주택 비과세 적용요건이 많이 바뀌었다. 그러다보니 납세자들이 비과세 적용에 대한 상담요청이 쇄도하고, 고려할 요소들도 복잡해졌다. 이번 호에서는 양도소득세 계산에 있어서 자주 논의되는 1세대 1주택 비과세에 대해서 살펴본다.

◎ 1세대 1주택 비과세란?

1세대 1주택 비과세제도는 국민의 주거생활의 안정과 거주⋅이전의 자유를 보장하기 위하여 시행되고 있다. 그래서 주거와 상관없는 비거주자에게는 적용이 되지 않고 거주자에게만 비과세가 된다. 1세대 1주택 비과세여부를 판단하는 시점은 양도일을 기준으로 한다. 보통의 양도시점은 잔금청산일이지만 잔금청산 보다 등기 시점이 빠른 경우에는 등기접수일을 거래일로 보므로 그 시점에 1세대 1주택요건이 해당되어야 한다. 1세대란 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대를 말한다. 이때 세대단위 구분은 단순히 공부상을 기준으로 판단하는 것이 아니라 주민등록상 분리가 되어 있더라도 실질상 같이 살면 1세대로 보므로 주의가 필요하다. 또 주의할 사항은 오피스텔을 상업용이 아닌 주거용으로 임대하고 있는 경우에도 해당 오피스텔을 주택으로 판단하여 1세대 2주택이 될 수 있으므로 유의가 필요하다.

◎ 조정대상지역의 1세대 1주택

조정대상지역은 2017년 8월 2일 이후에 주택을 취득하면 1세대 1주택의 비과세요건에 2년 거주해야 비과세가 된다. 그러나 2017년 8월 2일 부동산대책이전에 계약금을 지급하고 계약을 체결한뒤, 8월 2일 이후에 주택취득의 잔금을 청산하는 경우에는 비록 8월 2일이후에 주택을 취득하더라도, 8월 2일 이전에 주택을 취득하는 것으로 보아 1세대1주택 요건에서 거주해야하는 요건은 배제된다.

◎ 1세대 1주택(고가주택)에 대한 과세

1세대 1주택에 해당하더라도 전체 양도차익에 대해 비과세를 하는 것은 아니다. 실지거래가액의 9억원까지만 비과세를 하고, 9억원이 초과되는 부분은 양도소득세를 납부해야 한다. 예를들어 1세대 1주택자가 15억원짜리 집을 양도하는 경우 9억원까지는 비과세 하지만 9억원을 초과하는 6억원에 대해서는 양도소득세를 신고 납부를 해야 한다. 따라서 양도차익에 (15억-9억)/15억(0.4)를 곱하여 양도차익을 계산하게 된다.

◎ 일시적 1세대 2주택 비과세 특례

1세대 1주택 비과세 제도를 두는 취지를 고려하여 부득이한 사유로 1세대 2주택이 되는 경우에는 2주택중에서 1주택을 주택으로 보지 않는 특례규정이 있다. 먼저 이사를 가기 위해 1주택 소유자가 종전 주택을 취득한때부터 1년이 지난 후에 새로운 주택을 취득하고 새로운 주택 취득 후에 3년 이내에 먼저 취득 한 주택을 양도하는 경우에는 일시적 1세대 2주택으로 보아 비과세하는 제도가 있다. 부동산은 동산과 달리 매매하는데 시간이 많이 걸릴 수 있으므로 이러한 상황을 고려해 투기목적이 아니라고 판단하여 비과세를 하게된다.

그러나 조정대상지역내에서는 이사가기위하여 일시적으로 2주택이 되는 경우에 새로운 주택을 취득 후 2년 이내에 종전주택을 양도하는 경우에 한하여 비과세혜택이 주어지므로 각별한 주의가 필요하다.