세무칼럼 재산세제-양도

재산세제-양도

이름 관리자 이메일 test@test.com
작성일 2022.02.22 조회수 544
파일첨부
제목
매매계약서 분실 시 취득가액 산정방법

매매계약서 분실 시 취득가액 산정방법

 

김갑돌씨는 최근 보유하고 있던 주택을 처분하였습니다. 주택 처분 후 양도소득세를 신고 하려고 계약서 등을 찾던 중 취득 당시 매매계약서를 분실한 사실을 알게 되었습니다. 김씨는 취득 당시 거래가액을 확인할 방법이 없어 양도소득세 신고를 하지 못하고 있다가 매매계약서 분실 등의 사유로 취득가액을 확인할 수 없는 경우 이를 산정하는 방법을 세법에서 규정하고 있다는 사실을 알게 되었습니다. 이번 호에서는 취득 시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 취득가액을 산정하는 방법에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

 

양도소득세 계산법


부동산을 양도한 경우 양도가액에서 취득가액 및 기타의 필요경비를 차감하여 양도차익을 계산합니다. 원칙적으로 부동산의 양도가액 및 취득가액은 그 부동산의 양도 또는 취득 당시의 양도자와 양수자간 실제로 거래한 가액에 따르도록 하고 있습니다. 그러나 취득 당시의 매매계약서를 분실하여 그 부동산의 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 세법에서 정하는 일정한 방법으로 취득가액을 산정하도록 하고 있습니다.

 

취득 당시 매매계약서를 분실하여 취득가액을 모르는 경우


양도소득세법에서는 계약서 등에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 다음의 방법을 순차적으로 적용하여 양도가액 또는 취득가액을 산정할 수 있도록 하고 있습니다.

 

(1). 매매사례가액

취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식 등은 제외)과 동일하거나 유사한 자산의 매매사례가액이 있는 경우 그 가액을 취득가액으로 할 수 있습니다. 다 만, 적용받기 위한 요건이 까다롭기 때문에 적용이 제한되어 아파트의 경우에만 거의 사용됩니다.

 

(2). 감정가액


취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외)에 대하여 2 이상의 감정평가법 인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 취득가액으로 할 수 있습니다.

(3). 환산가액


양도 당시의 실지거래가액, 매매사례가액 또는 감정가액을 기준시가에 따라 다음의 방 법으로 환산한 가액을 취득가액으로 할 수 있습니다.

양도 당시의 실지거래가액,
매매사례가액 또는 감정가액

×

취득 당시의 기준시가

 

양도 당시의 기준시가

 

 

(4). 기준시가


소득세법의 규정에 따라 산정한 가액으로서 양도 당시 또는 취득 당시의 기준이 되는 가액을 말합니다. 개별공시지가, 주택가격 등이 이에 해당됩니다.

 

이전글 자경농지 양도소득세 감면
다음글 1세대 1주택 비과세