세무칼럼 재산세제-양도

재산세제-양도

이름 관리자 이메일 test@test.com
작성일 2022.02.22 조회수 735
파일첨부
제목
부담부증여와 절세

 최근에 부동산 시장이 과열되면서 가족간 증여를 할 때 절세를 위한 수단으로 부담부증여가 많이 활용되고 있습니다. 성격은 증여지만 양도소득세와 증여세를 같이 부담하는 증여입니다. 부담부증여는 일반적인 증여와 비교할 때 이점이 많아서 자주 이용되고 있습니다. 이번 호에서는 부담부증여의 뜻과 왜 일반적인 증여와 비교했을 때 유리한 점을 알아보겠습니다.

 

 

부담부증여란?

 

부담부증여란 증여를 하면서 증여재산에 담보된 채무를 수증자가 부담하는 조건으로 하는 증여를 말합니다. 이 경우 채무액은 유상으로 양도한 것으로 보아 양도소득세가 과세되고, 채무액 외의 금액은 증여한 것이므로 증여세가 과세됩니다. 여기서 수증자란 증여를 받는 사람을 말합니다.

쉽게 말하면, 주택에 담보된 전세보증금과 함께 주택을 증여하면, 주택의 시세 대비 주택보증금 상당액은 양도소득세 과세대상이고, 보증금 외 금액은 증여세 과세대상인 것입니다. 일반적인 증여보다 부담부증여가 세부담을 덜 수 있기 때문에 흔히 사용되는 절세수단 중 하나입니다.

 

 

부담부증여가 유리한 점

 

주택을 증여하는 경우 증여세의 세율이 양도세보다 일반적으로 더 높은 편입니다. 부담부증여를 하게 되면 주택보증금 상당액은 양도소득세로, 보증금 외 금액은 증여세로 과세되어 누진세율을 최소한으로 적용받게 되므로 부담이 적어집니다. 다만 다주택일 경우에는 양도소득세 중과세 등을 적용받으면 일반적인 증여가 더 유리한 경우도 있습니다.

일반적인 증여가 불리한 점은 주택 취득액을 공제받지 못 하는 약점이 있습니다. 게다가 가족에게 증여 시에는 최근 5년 내지 10년 내에 증여한 재산과 합산하여 과세되기 때문에 자칫하면 예상보다 더 큰 세금을 낼 수도 있어 주의가 필요합니다.

 

사례

A씨는 2019.1.15.에 조정대상지역이 아닌 지방의 빌라를 2억원에 취득하여 곧장 18천만원에 전세를 놓았습니다. A씨는 2021.3.15에 자식인 B씨에게 부담부증여로 해당 빌라를 증여하였습니다. 해당 빌라의 시가는 증여일 기준으로 25천만원입니다. 절세효과는 아래 표와 같습니다.

구 분

부담부증여시

일반증여시

양도소득세

증여세

양도가액(증여세는 증여재산가액)

180,000,000

70,000,000

250,000,000

취득가액(증여세는 증여재산공제)

144,000,000

50,000,000

50,000,000

양도소득기본공제(증여세는 해당x)

2,500,000

-

-

과세표준

33,500,000

20,000,000

200,000,000

세 율

15%

10%

20%

누진공제

1,080,000

0

10,000,000

산출세액

3,945,000

2,000,000

30,000,000

지방소득세(증여세는 해당x)

394,500

-

-

신고세액공제(양도소득세는 해당x)

-

60,000

900,000

총 부담세액

6,279,500

29,100,000

* 다른 양도자산이 없고 10년 이내 증여재산이 없다는 가정하에 작성

독자 편의를 위한 산식으로 실제 산식과는 다소 차이가 있을 수 있음

 

 

결론 및 주의사항

 

부동산 관련 세금은는 단순히 양도소득세와 증여세에만 한정되지 않습니다. 이 세금은 상속세 및 증여세, 지방세와 양도소득세 중과 등도 고려하여 절세계획을 짜야 합니다. 그래서 여러 가지 점을 고려하여 부담부증여처럼 실질적인 변화는 없지만 방법을 달리하여 절세를 할 수 있는 방법을 찾아야 합니다.

또한 부담부증여는 양도소득세와 증여세액 등 2가지를 반드시 확인하여야 하는데, 앞서 말한바와 같이 양도소득세가 중과세되는 경우에는 양도소득세 세율이 높아져서 일반적인 증여가 더 유리한 경우가 생길 수 있으니 주의하여야 합니다.

이전글 다가구주택과 다세대주택
다음글 바뀌는 1세대 1주택 비과세